广州二手房交易拟强制资金托管

　　过户了收不到款，钱给了过不了户，二手房交易风险一直存在。为此，在进行了5年试点后，广州即将强制进行二手房交易资金监管。日前，广州市房管局下发了《关于全面开展存量房资金监管的通知（征求意见稿）》，规定二手房交易资金必须纳入银行和交易保证机构的监管。

　　中介机构已经接到资金托管通知

　　日前，广州市房管局、中国人民银行广州分行和广东银监局联合下发了《关于全面开展存量房资金监管的通知（征求意见稿）》。记者从广州几家房地产中介机构处证实，他们已经收到了该文件。据中介人士黄小姐介绍，该公司还收到了《关于全面开展存量房资金监管的通知（征求意见稿）》约谈的邀请函，预计在本周市房管局将与业内机构人士共同探讨存量房资金监管的具体细则。记者随后也从房管局内部人士处确认了该消息。根据《关于全面开展存量房资金监管的通知（征求意见稿）》，未来广州存量房交易资金将存入指定专用监管账户。按照该文件，需要向银行贷款的二手房交易全额交易资金都要转到监管专用账户；一次性付清房款的资金，除了用于偿还卖房者原银行贷款资金外，其余款项也要存入监管专用账户。做法上，由商业银行与监管中心签署《存量房交易资金监管协议》，并设立存量房交易资金监管专用账户，而二手房出卖方也需在监管合作银行开立具备结算功能的收款账户。

　　目前仅一两成交易选择资金托管

　　实际早在2008年，广州就开始推出二手房交易资金监管，民生、招商、深发展等商业银行和地产中介携手进行试点。其中，由银行设二手房款托管的专项账户，所有办理二手房交易的资金都被托管在这个临时的“保险箱”内。不过，这种资金监管方式都是根据买卖双方自愿选择，并非强制执行。

　　资金托管虽能保证交易安全，但在目前广州的二手房交易中，买卖双方会选择资金托管的比例并不高，只有10%～20%。据亿达按揭业务管理部王总监介绍，在二手房交易中，中介及按揭机构也会引导二手房买卖双方采取资金托管，不过受买卖双方交易习惯等原因影响，其中选择银行托管的并不多。“不过，资金托管也试水了一段时间，越来越多的银行开始提供资金托管服务。现在强制实施资金托管，时机相对成熟。”

　　中原地产区域营业经理熊剑峰对记者表示，买家交了款过不了户，或者卖家过了户收不到钱是二手房交易中的一大风险。尽管类似的情况并不多见，但一旦出现，对于受害方损失也是巨大的。因此，资金托管还是能很好地保障买卖双方的权益。也有业内人士分析认为，如果该文件正式实施，超过九成的二手房交易资金将被纳入监管账户。

　　推行强制托管应简化程序与节约成本

　　多家中介公司接受记者采访时表示，目前在二手房资金托管中，开展托管银行的数量和服务流程、交易时间等几方面因素是导致二手房资金托管不受交易客户认可的主要原因。

　　据了解，在二手房交易资金托管刚开始试点时，只有几家商业银行开展这项业务，四大国有银行都没有该项业务。“有些客户指定的银行没有该项业务，就会影响到最终是否选择资金托管。”不过，截至目前，工行、建行等多家银行开始提供资金托管业务。另外，资金托管业务更多的是作为银行提供的一项附加服务，仅是银行笼络客户的一个手段，并不能从中直接获益。因此，部分银行对该项业务并不积极，而少数银行提供资金托管还会收取500元/宗的费用，相当于提高了二手房交易成本。

　　据中介机构反映，不同的银行对资金托管业务的规定也不一样，一些规定甚至“不人性”，导致操作难度加大。一位中介人士表示，受银行和广州市房管局系统接驳等因素的影响，不同的银行的“触发点”（指银行划拨托管账户资金的时间节点）不一样。比如对于首付款的托管，有的银行是递件成功就可以划款；有的是完税后，或者出房产证之后才能划款。不同银行的不同政策让中介在推荐托管服务时感到无所适从，买家也容易一头雾水。此外，有些银行会要求银行托管划款时买卖双方同时到场，如果一方恶意或者因客观原因不能到场，也会拖延卖家收款的时间。

　　因此，有业内人士表示，对于交易双方而言，资金托管等于多增加了一个环节，多了一个合同签约，时间成本也会稍有增加。“如果二手房交易资金强制全面纳入银行和交易保证机构的监管，应该在办理程序上简化，让更多的银行提供该项业务，尽可能节省办理资金托管的各项成本，才能更好地服务大众。”