中房协副会长朱中一：实践证明限购效果明显

　　今日，主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。中国房地产业协会副会长朱中一在会上就房地产政策与形势谈了个人看。

　　朱中一表示，本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。朱中一认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭，限购的是第三套，对购买第二套的没有限制，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善型需求被抑制了。

　　朱中一最后表示，房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2-3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。

　　朱中一：尊敬的各位领导、各位专家，女士们、先生们：

　　大家好！

　　博鳌是观点碰撞的舞台，下面我根据会议主办方的要求，我就当前的房地产政策与形势谈点个人看法。下面主要讲四点意见：

　　一、本轮房地产调控针对性强、方向正确，已收到一定的效果

　　2009年6月份以来，一些地方投机投资性购房因素增加，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国务院先后在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”。随后，各地根据中央政府通知精神，也纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现。

　　本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。邓小平先生曾有一句名言：计划与市场都是手段，是计划多一点，还是市场多一点，这不是社会主义与资本主义的根本区别。本人也认为，行政措施和经济措施都是手段，关键是看能否解决问题。何况，限购既是抑制投机投资的有效措施，还与一些大城市和热点城市的资源、能源的承载能力有关。如北京市，按规划，到2020年，常住人口为1800万人，而现在实际上已达到了2100万人；如不实行限购，还将助推人口的快速增长，这对一个特大城市经济社会与人口、资源、环境的协调发展肯定是不利的。本人还认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭，限购的是第三套，对购买第二套的没有限制，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善型需求被抑制了。所以，如何满足支付能力不足又有改善性需求的家庭，还能防范金融风险，这确实需要研究。另外，对一些人士建议的尽量采用税收等方式进行调节，本人也有同感，但改进也有一个过程。这里，也希望媒体要加强对住房居住属性及合理消费、梯度消费观念的宣传，使大家认识到限购的合理性。

　　加大保障性安居工程的建设力度，是本轮调控的又一个重点。它既是解决中低收入家庭住房困难户的有效措施，也能在一定程度上冲抵商品房投资增速下降给相关行业带来的影响。2011年，保障性安居工程新开工1043万套，基本建成432万套。今年上半年，已开工470万套，基本建成260万套，均超过了全年计划开工的700万套和基本建成500万套的50%。尽管大规模保障性安居工程在总量、融资、准入、分配、退出及质量管理等方面尚有需要。研究完善的地方，但整体的效果还是明显的。

　　二、“稳增长”、“控房价”处于两难，中央政府坚持调控不放松

　　今年以来，欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国GDP增长不确定因素增多。今年二季度，我国GDP增幅“破八”至7.6%，创12个季度以来的新低，稳增长已成了全社会关注的重要任务。但同时，一些城市从今年5月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨。部分城市土地市场也再现高价地。在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望也时有露头。当前，“稳增长”与“控房价”处于两难，调控进入了关键期。

　　房地产业关联度高，带动力强，在1998年应对亚洲金融危机和2008年四季度后应对世界金融危机中发辉重要的作用。但同时，2009年6月后房价的一路走高，引发了越来越多的人对房地产业定位的思考。在总结了经验教训后，2010年4月，国务院在“新国八条”中，对房地产业主要是住房问题做了这样的定位：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高，上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”这是中央政府近两年来对住房和房地产业地位和作用所定的基调。当前，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，这确实是一个难题。因为房产地业与相关产业的联系，与国民经济的联系是客观存在的。房地产业作为一种基础性的产业，应该与经济社会的发展、与相关产业的发展相协调，滞后了会影响相关产业与国民经济的发展，过度超前了，会形成泡沫，造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。