《闲置土地处置办法》实施 房地产商将面临大考

　　7月1日起，国土资源部新发布的《闲置土地处置办法》将实施，进一步完善了闲置用地认定的办法和程序，明确规定：未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。这一办法将对楼市产生哪些影响？中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强接受本报记者采访时认为，这将有利于遏制开发商肆意圈地，也意味着各地存在“囤地”行为的房地产商们将面临大考。

　　新规界定明确闲置责任分明

　　过去，由于土地动迁存在障碍，“土地闲置”往往被归为政府责任，开发商被处罚的案例并不多。而且，伴随房价飞涨，闲置土地的价格也水涨船高，房地产商们往往能“坐地生财”，从中获得相当可观的利益。同时，由于一些地方操作不规范，有的土地出让合同根本没有约定开（竣）工日期，实际处理时很难认定为“闲置”，实质上这种“囤而不发”的闲置土地状态应该是地方政府和开发商的一种默契。如今，这种默契有望被打破。

　　什么是闲置土地？对此，《闲置土地处置办法》进行了明确规定，列出了3种情形：第一、国有建设用地使用权人（通常指开发商）超过土地出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；其次，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%；此外，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　国土资源部数据显示，截至2011年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占6成以上。通过例行督察，2011年国土资源部共收回闲置土地2393公顷，盘活批而未供土地11600公顷。“政府原因”成为土地闲置的重要因素，但以往的法规并未对此进行明确界定，新出台的《闲置土地处置办法》对“政府原因”作了细致规定，包括6个方面：一是因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件，将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；二是因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；三是因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；四是因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；五是因军事管制、文物保护等无法动工开发的；六是因政府、政府有关部门的其他行为，都属于政府、政府有关部门行为造成的动工开发延迟。

　　陈国强认为，这6个方面的规定既明确了“政府原因”，也有助于防止开发商推诿塞责。值得注意的是，为防止因政府及有关部门的行为造成新的土地闲置，新办法提出了操作性较强的预防和监管措施：市、县国土资源主管部门供应土地应当土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。

　　闲置严重地区可限制土地供应

　　陈国强认为，目前楼市调控持续，住房成交及价格不断反复，不少开发商在观望市场的同时，往往都会囤地按兵不动，这样一方面可以减轻开发资金压力，另一方面会减少楼市供应，以期房价反弹后获取更大的利益。因此，在这种情况下，国家推行新的《闲置土地处置办法》有极强的现实意义，可促使开发商按期开发，有助于保证在调控状态下的房产供应，以防止今后房价出现大幅反弹。

　　对开发商违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，新办法第24条规定：依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该开发商新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

　　同时，为督促地方政府及时处理闲置用地，办法第27条规定，省级以上国土资源主管部门可以根据情况，对闲置土地情况严重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利用的措施。

　　那么，面对新的法规，房地产开发商该如何抉择呢？陈国强建议，首先，不要“多吃多占”，因为一旦企业“消化不良”，就有可能被政府收回；第二，要买具备开发条件的熟地，因为楼市正处于大调整之中，房价、地价不可能永远处于上涨态势，即使因“政府原因”造成土地不能如期投入开发，所买地块也未必就能增值，还要占用企业的资金。

　　在接受采访中，成都多位开发商表示，土地闲置问题由来已久，这一新政出台后，如何得到有效地执行才是问题的关键。