公租房合理租金标准如何制定

　　前不久，住房和城乡建设部出台的《公共租赁住房管理办法》明确规定：“公共租赁住房的租金应低于市场价格”。

　　然而，低于市场价格的公共租赁住房的租金到底应怎样合理制定？《办法》对此仅给了一个“按照略低于同地段住房市场租金水平的原则”，而并未作出有较强操作性和可行性的具体规定。

　　在公租房租金标准该如何制定才合理问题上，笔者认为，首先应该明确公租房属于居民安居公益保障性这一性质，在此基础上进行合理定位后再去制定租金标准；其次应该考虑租金价格能否与困难家庭的支付能力相匹配；最后还得综合考量成本租金和居民住房消费水平。

　　笔者认为，要想合理制定公租房的实际租金标准，有必要通过以下两个具体制度途径予以实现：

　　一是通过具体建立公租房分配标准和分级租金制度。可根据申请人的家庭人口结构，按人均15~20平方米建筑面积的标准分配公租房，超过标准面积的租金按市场价格计收；针对产业工人和刚毕业的大学生，还可设计集体宿舍或者单室户以满足其低成本支出居住的需求。

　　租金标准则可按照两个标准来分级制定：一是参照公租房的地段和环境及居住条件，按照“离市区越远，租金越低，集体宿舍更加优惠”的标准分级收取所在区域市场价的2~6折租金；二是按照承租人的收入分级，收入越低，租金越低。即公租房租金标准原则上可按同地段或同区域、同类别住房市场租金50%~70%的比例确定。

　　按照相关规定，政府投资建设并运营管理的公租房租金实行政府定价，各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公租房租金实行政府指导价，其标准可在市、县价格等部门核定的租金标准上上下浮动，但上浮幅度不得超过10%。公租房租金标准根据住房市场租金水平实行动态管理，一般3年调整公布一次。

　　二是通过具体建立公租房租赁补贴或减免制度。公租房的租金还可实行市场定价、分档补贴、租补分离。一方面，应对符合申请条件的家庭根据收入的不同进行分档补贴；另一方面，又可根据土地等级的不同，实行每两年调整一次的差别化租金管理模式。而其土地等级，应根据离市区中心的距离、周边配套等因素确定，其公租房租金亦应据此科学划定。

　　同时，政府还可明确规定，公租房租金实行政府定价或政府指导价，原则上不搞“一刀切”，而是考虑根据租房者的收入水平分成多个档次，实行租金差异化，以此阶梯定价来降低城镇中低收入人群的租房成本。

　　当然，地方政府在依照有关规定落实面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员这三类保障人群的申请租赁补贴或者减免规定的基础上，还有必要进一步明确，城镇保障人群的公租房租金应不包括承租人租赁期间实际发生的物业（管理）服务费和水、电、气等费用。而涉及部分承租人享受的物业（管理）服务费等减免或政府补贴待遇的相关优惠政策，亦应由当地政府制定并具体组织实施。