《公共租赁住房管理办法》公布 变租为售或违规
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日前，住房和城乡建设部（下称住建部）公布了《公共租赁住房管理办法》（下称《办法》）。 《办法》规定，公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，并鼓励社会力量投资新建，本地和外来人员均可申请，租金低于市场价格。 不过，有关公共租赁住房能否出售，《办法》并无明确规定。对此，中国政法大学一位法学教授称，单从《办法》来看，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。“也就是说，购买公共租赁住房为自有产权，并且改变其租赁性质为自住的情况，与《办法》是相违背的。”上述中国政法大学法学教授如是说。 6月13日，住建部新闻处一位人士接受新闻媒体采访时称：“未来地方政府配套的公共租赁住房管理办法实施条例，须根据《办法》制定或者调整。” 可租不可售 据了解，包括北京、上海、江苏、河北、广东在内的多个地区已经出台了地方性的公共租赁住房管理办法。 不过，就公共租赁住房能否出售，各地的规定并不一致，北京、广东、江苏等地明确规定公共租赁住房只租不售，公共租赁住房及其用地不得转变用途、不得上市交易、不得分割登记、不得分户转让。 而石家庄、青岛、郑州等地却规定公共租赁住房可租可售。以石家庄为例，石家庄将廉租住房、公共租赁住房统称为公共保障房，实行统一管理。由政府投资建设的公共保障房租赁期满两年后，承租家庭可自愿申请购买其承租的公共保障房。 对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，与其他保障性住房品种相比，租赁性住房的投资较大，资金回收期较长，租金收取存在很多不确定因素，融资难度较大，而出售产权有利于更快地回收资金，这也是地方政府试行公共租赁住房产权可出售的主要原因。 《办法》第四章规定：公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。 上述中国政法大学法学教授表示，《办法》并无明确禁止公共租赁住房出售产权，但是却严格规定出售后不得改变其租赁性质。也就是说，部分运营机构可以购买公共租赁住房产权，但是购买后的公共租赁住房不能改变公共租赁用途为自住甚至投资，须统一配租。 陈国强表示，《基本住房保障法》并未出台，关于各种保障性住房品种的定义尚未明确。与此同时，地方政府从2010年起就开始大举建设公共租赁住房，并制定相应的配套性法规，在实施办法上有一些分歧非常正常。 北京市住房和城乡建设委员会、河北省住房和城乡建设厅等多位地方住建系统的人士在接受新闻媒体采访时也称，将深入研究住建部最新发布的《办法》，并基于此制定或者调整本地的公共租赁住房管理办法。 平抑房租 除了规定公共租赁住房的公租用途不得改变外，相比地方性的公共租赁住房管理办法，全国性的公共租赁住房管理办法也降低了公共租赁住房的准入门槛。 《办法》规定，本地和外来人员均可申请公共租赁住房，各级政府可根据本地实际情况确定。 对此，陈国强表示，降低准入门槛有利于避免很多城市出现的公共租赁住房出租不佳的问题。 据了解，在北京、南京、武汉、上海等地，均出现了申请家庭不踊跃、出租率不足六成等现象。 对此，一位接近住建部的人士称，位置偏远、交通等基础设施配套不够完善是造成这些现象的主要原因。另外，部分地方政府的公共租赁住房在户籍、收入等准入方面设置了较高的门槛。 而实际上，经调查发现，对公共租赁住房需求量较大的往往是新就业人员、外来务工人员和新毕业大学生，本地居民即使没有住房，也一直较为稳定地租房住。 陈国强表示，在调控和通货膨胀双重作用下，房租一直居高不下。未来，公共租赁住房如果不加快入市，扩大市场供给量，住房租金依然有可能呈长期上涨态势。 中原地产研究部总监张大伟表示，一般来说，房屋的建设周期为1年~2年。从2010年起，各地开始大规模建设公共租赁住房，3年来新建的公共租赁住房多达510万套，预计今年将有大批公共租赁住房入市。《办法》明确公共租赁住房的租金要低于市场租金，目前各地公共租赁住房房租基本是市场租金的80%左右，有些城市低至30%，优惠的租金对于规范租赁市场发挥了巨大的作用。 中国指数研究院院长莫天全认为，在楼市高库存的背景下，以公共租赁住房为代表的保障房大举入市也有利于楼市“降温”。 |
