绿城中国：资本囚徒债台高筑 扩张猛士囤地烫手
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习惯于资本运作的绿城，却最终负债累累；曾急速扩张的布局全国，却为高价地块所困；专注于豪宅开发的绿城，却其要面子活受罪。人们眼中的绿城，不再是一度位列全国房企三甲的地产大鳄。高地价、高负债成为绿城的软肋，在它的背后，折射出来的是房地产行业难以为继的“狂飙突进”模式和持续紧张的资金链条。 近日，绿城中国宣布，香港九龙仓集团将进行战略性投资，涉及资金51亿港元。配股完成后，九龙仓持有绿城扩大后股本的24.6%，成为绿城第二大股东，绿城中国董事长宋卫平的股权将被稀释至25.45%. 资本囚徒债台高筑 “绿城中国上市以来，几乎使用了所有能够利用的融资方式，例如IPO融资、银行贷款、可换股债券以及高息债券。”去年10月份，在西南财经大学“第一届财务案例分析大赛”上，绿城中国作为一个活生生的案例，出现在财务案例分析的赛场上，而“资本囚徒”的帽子也被扣在了绿城中国的头上。 成立于1995年的绿城中国，十年的发展之后开始转制为外商独资企业，2006年7月，其母公司“绿城中国控股有限公司”在香港上市，绿城房地产成为其全资子公司。 上市之后，绿城进入到了快速发展时期。2007年绿城合同销售额首次突破百亿，达到153.8亿元；2009年合同销售额激增238%，达到513亿元；2010年更是达到了542亿元的顶峰。 然而，绿城的各项指标数据中，伴随着销售数据激增的还有其逐年递增的负债率。据绿城中国的年报显示，2008年年末，绿城备受投资者关注的净负债率为140%；2009年年末，净负债率降至105%.至2010年中期，其净负债率猛涨51.24%，升至158.8%，净负债率居同业前列。 中国房地产信息集团研究总监薛建雄曾如此评价绿城：“高负债与高成长一直是绿城的财技标签。” 绿城高负债运行模式是外界关注的一个焦点，其净资产负债率常维持在100%以上，高于业内普遍水平，绿城2011年年报显示，绿城集团净资产负债率为148 .7%.而在2011年上半年，绿城的净资产负债率甚至攀上了163.2%的顶峰。 绿城之所以被称为“资本囚徒”，不仅仅是其降不下来的高负债率，同时还有它对高息债券、信托贷款等融资手段的过分依赖。 2006年发行本金总额1.3亿美元的可换股债券；当年11月，绿城中国再次发行本金总额4亿美元的高收益债券，年息率为9%，承诺于2013年11月8日前赎回；2008年，绿城开始面对所回购所发行债券压力，为了偿还海外债，以年利率14%的高成本，与中海信托签署了一份条款复杂的信托合约。2009年5月，绿城因一笔4亿美元的高息债券到期，而经历了一场“生死劫”。最终，由于政府救市、市场回暖，让绿城逃过一劫。 然而，居高不下的负债率对于绿城来说，虽然能过初一，但却难逃十五。 公开资料显示，2011年1月以来，绿城信托计划涉及多个地区多个项目，其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元；委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，募资约3亿元；委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权房地产项目，信托资金2.57亿元。虽然在去年6月份，绿城的信托融资计划已超过百亿元。但是10月份绿城通过华宝信托再次融资6亿元。 由此，这个曾经在中国地产业界，被称为“借钱做生意的高手”的绿城，最终却还是为资本所累，成为了“资本囚徒”。 |
