坚持楼市调控不动摇的核心是“差别化”

　　针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住建部新闻发言人日前强调，坚持房地产市场调控政策不动摇，并表示，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　尽管今年以来，政府高层已经反复强调“坚持调控不动摇”，但此时，住建部再次重申坚持不动摇，有着与以往不同的背景，那就是从5月下旬中央开始强调，把“稳增长”放在更加重要位置。在“稳增长”的预期下，市场开始有了更多政策放松的预期，不少地方政府也蠢蠢欲动，这对于房地产市场调控会否出现反复影响较大。因此，住建部此次明确表态，可以说给了市场一颗“定心丸”，再次明确了未来楼市调控基调，这对于地方政府的放松冲动也是一个警示。

　　从去年下半年至今，已经有不少地方政府出台了各种各样的“微调”政策，目的就是给房地产市场“松松绑”。这些调整政策的主要内容包括普通住宅标准认定、公积金贷款额度、限购条件变化、购房补贴等。比如公积金贷款调整，仅今年以来，就有十余个城市上调了公积金贷款额度，最近的例子是西安，该市6月4日召开的市政府常务会议提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。

　　在调控政策持续两年之后，地方政府进行房地产市场调控政策的适度“微调”有一定合理性，但是，这种“微调”应当仅限于针对首套住房的购买者，对于不合理的住房需求或者投资投机性需求，依然应坚决抑制，也就是说，坚持楼市调控不动摇的核心是“差别化”。

　　之所以要强调“差别化”核心，原因在于，此轮楼市调控始于部分城市房价过快上涨，为了尽快见到调控成效，中央打出了调控组合拳，可以说，这其中也伤及一些合理购房需求，特别是刚性需求。在楼市调控效果逐渐显现之后，进行适当的政策调整，释放首套购房需求，成为客观需要。人民银行在年初部署工作时就已经强调，“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。从年初至今，不少地方的商业银行也将首套住房的房贷利率放松，目的也是支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，这也是楼市政策“微调”的方向。从多达数十个地方政府出台的“微调”政策看，大多数也体现了这一“差别化”的精髓，这也为楼市成交量逐渐企稳回升创造了条件。

　　但遗憾的是，在过去一段时间，总有一些地方政府，借“微调”之名，开始试探中央对楼市调控的决心。比如2011年10月初，广东佛山曾出台“松绑”限购的政策，不到一天之后，该政策即“暂缓执行”。一个月后，成都同样出了一个变相松绑限购的规定，但在执行一周后即被叫停。今年2月，安徽芜湖发布“楼市新政”，通知规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。尽管这一政策没有涉及限购，但也遭受到舆论压力，被认为是“救市”行动。最近受关注的是扬州，5月份出台文件规定，对个人购买成品住房给予奖励，最高可达千分之六，但文件出台仅两个小时，扬州市房管局网站却删除了相关通知。

　　有的地方政府“微调”政策过关，有的却遭到舆论质疑或很快殒命，区别就在于“微调”是否坚持了差别化的核心。比如芜湖出台的“新政”，在各种压力下，该地第二天就对争议最多的可享受补助与补贴的房产范围增加了“首套”二字的限定，体现的恰是差别化。此前国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上强调，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。本次住建部新闻发言人同样表示，执行好限购措施。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。

　　可以说，坚持楼市调控政策不动摇，实际上坚持的是抑制不合理住房需求，坚持的是对投资投机性购房的遏制。这一点，在更加强调“稳增长”之后，尤其应当注意坚持。以此观之，地方政府的适度“微调”就有了准绳，有了方向，即要满足居民合理的购房需求，促进房地产市场健康发展，而不是土地财政，更不是GDP竞赛。