扬州买成品房给奖励 南京其实也有“补贴”

　　扬州市购买成品房政府给予奖励的政策出台后，一石激起千层浪。不过，记者从南京房地产市场内调查获悉，南京在购买成品房方面，其实也可以获得税收方面的优惠，这一优惠幅度也大致在千分之四到千分之六。

　　扬州政府奖励是成品房退税

　　“我们对成品房的购房奖励系数，是经过充分核算的。”扬州市住房保障和房产局副局长孙蔚日前在接受记者采访时表示，扬州市的成品房购房奖励政策，实际上是对成品房装修部分的合法退税。

　　据了解，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之五的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。

　　孙蔚表示，扬州的成品房交易在契税征缴环节，是将成品房销售总价为缴税基数，也就是说在成品房的购房环节中，开发商只向业主出具一张购房发票，业主依据这张发票去地税部门缴纳契税，成品房的精装修部分也缴纳了契税。但是，上海、南京等多个城市，规定成品房的精装修部分可以不用缴纳契税。扬州的购房奖励政策，其实是学习这些城市的做法。他们经过核算发现，如果扬州的成品房精装修部分不收契税的话，购房者少缴的契税，为总房款的千分之四到千分之六。

　　“我们的这个奖励政策，其实是对购房者的退税。”孙蔚表示，扬州5月8日出台的成品房购房奖励政策，其实是将上海、南京等地的避税政策明显化。

　　南京成品房也可合理避税

　　在南京购买成品房可以获得类似扬州的购房奖励吗？昨日，记者从南京华侨路产权市场处三楼的契税申报窗口获悉，南京成品房的契税申报，确实可以将毛坯房部分和精装修部分分开来申报。具体的做法是，开发商在和购房者签订成品房买卖合同时，以毛坯房的名义签署一份买卖合同，同时再签署一份精装修部分的补充合同。依据这两份合同，开发商向购房者出具两份购房发票，一张发票为毛坯房购房发票，另一张发票为精装修部分的购买发票。在进行契税申报的时候，只需要依据毛坯房的购房发票进行契税征收。

　　“你可以一张发票来缴，也可以开成两张发票来缴。”契税申报窗口的工作人员向记者表示。

　　【市场调查】

　　部分成品房选择合理避税

　　“我们的万科光明城市，是开的两张发票。”南京万科相关人士表示，南京万科位于河西的光明城市项目，其部分成品房的销售，是将毛坯房部分和精装修部分做了分离，为购房者提供了两张发票。

　　记者从南京市住房保障和房产局获悉，目前各家成品房项目在进行销售的时候，都必须公布《商品房预售方案》，在《商品房预售方案》中，开发商必须明确房源的交付标准，必须明确精装修部分的装修单价是多少。也就是说，按照南京现有的商品房预售规定，成品房的交易可以明确毛坯房部分和精装修部分的单价及总价。同时，在契税申报的过程中，南京地税部门也明确表示，允许开发商以毛坯房的价格来申报缴纳成品房的契税。

　　“精装修其实是购房者的成本嘛。”南京地税部门工作人员表示，现在毛坯房的购房者在装修的过程中，不需要就装修工程来地税局缴纳税款，因此成品房的精装修部分，也同理可以不缴纳契税。

　　南京大部分成品房没有避税

　　在调查过程中记者发现，南京相当一部分在售成品房，都选择只开一张发票，没有进行合理避税。

　　仁恒置业营销部副经理章隽表示，他们自仁恒翠竹园项目开始，旗下的成品房在销售过程中，都只开具一张发票。章隽表示，在此前的南京市场上，部分成品房开发公司将成品房分成毛坯和精装修两部分，开发公司和购房者签署毛坯房部分的购房合同，然后用装修公司的名义和购房者签署精装修部分的购房合同。这样，一旦精装修部分出现质量问题，开发公司就可以将责任推诿给装修公司。

　　南京万科相关负责人表示，如果开具两张发票，购房者除了支付毛坯房的首付外，还必须支付精装修部分的全款，因为精装修部分无法从银行获得按揭。只有开具一张发票，将毛坯和精装修合在一起，才可以从银行获得贷款。

　　“我们马上推出一批精装修房，开一张发票还是开两张发票，公司还在考虑。”南京天正滨江的相关人士向记者表示。

　　专家分析

　　“救市”言论是市场的过激反应

　　“扬州政策出台当天我就说过，不能把这个政策简单划为‘救市’。”南京房地产促进会秘书长张辉表示。

　　“南京、上海成品房的契税避税，根源是成品房的相关法律法规不完善。”张辉分析认为，包括南京在内的多个城市，至今没有成品房的验收标准，开发商开发的成品房仍然只能套用毛坯房的验收标准来进行验收。此外，在成品房的交易税收环节，精装修部分的重复收税明显不合理，扬州的这一成品房购房奖励政策，在一定程度上和南京、上海等地的默许政策一样，是对成品房交易环节不合理部分的修正。