十大世界级城市住宅报告 投资逃离新兴市场

　　楼市调控政策陆续出台，使新兴经济体投资环境发生变化，从2011年下半年开始，新兴经济体住宅市场迅速降温，一些投资者转向了成熟经济体，伦敦等城市住宅地产成为避险首选。

　　近日，第一太平戴维斯发布第三期全球世界级城市住宅市场报告，再次对全球十大世界级城市的住宅市场进行追踪调研。

　　本次报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市被归为成熟经济体，香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买则归为新兴经济体。

　　新兴经济体投资迅速降温

　　报告首先关注了十大城市在2011年下半年的住宅市场表现。报告指出，2011年下半年全球经济形势充满挑战，欧元区危机使全球经济再度面临衰退威胁， 此前六个月还蒸蒸日上的新兴经济体，其住宅市场在此次调查报告中呈现迅速降温的迹象。上海、香港和新加坡，政府的调控措施陆续出台验证了这一趋势。

　　报告中特别提到：“全球经济波动加剧，一些投资者转向稳定成熟的市场，部分城市的住宅地产成为避险之选。”

　　报告对成熟经济体和新兴经济体的住宅价格、租金水平、经济走势、税费成本等几个方面进行了详细的对比。

　　概括来说，新兴经济体纷纷出台的调控措施，以及全球经济二次下探的风险，使全球范围内房地产市场走弱。成熟经济体的房产价格在2011年下半年上涨了1.4%，而新兴经济体仅上涨0.7%。

　　租金增长速度在2011年下半年超过住宅价格增长，指数增长2.3%。成熟经济体的租金在2011年下半年增长2.8%，新兴经济体的增幅则为1.8%， “旧世界”显现出一些租金回报丰厚的投资机会。

　　尽管新兴经济体房价涨幅从2005年开始超过成熟经济体，但在2011年下半年，新兴经济体城市住宅市场开始下行。这再次证明了东半球新兴经济体的高速增长伴随着大幅波动。交易买卖和住宅保有都会涉及到一定税费的支出，根据我们的统计，新加坡、纽约、巴黎、孟买和东京，是交易和居住环节收取税费最多的城市，每年的税费超过房价总值的2%。税费最少的城市是伦敦和莫斯科。

　　全球财富流入成熟市场趋势或延续

　　由于全球经济走弱，2012年各城市将充满挑战，报告指出，有些城市已对此展开应对措施。例如上海，目前正着力于维持内部经济增长和就业形势。同时考虑到住宅市场对GDP的贡献，此前严厉的房地产调控政策有望随市场形势逐步微调。

　　同时，孟买的物业价格正面临不小调整，过去5年中价格增长超过两倍，然而2012年却预计会下降10%到15%。

　　而对其它城市来说，2012年将更多是当前状况的延续。日本的老龄化和总人口缩减早已是不争事实，但东京的人口却在地震后出现增长。人口从乡村到城市的加速迁移或将增加城市住房需求并维持房价。

　　而报告特别指出，成熟经济体尤其是伦敦、巴黎和纽约这样发展成熟且相对更为安全的财富聚集地，来年的价格水平应能继续维持。在世界经济波动的时代背景下，全球财富流入伦敦的趋势仍会延续，而奥运会的召开将使其进一步受到国际关注。对成熟经济体的世界级城市来说，2012仍充满挑战，但基本面的庇护将使其避免遭受过度衰退。