金地：向“掉队”说不

　　深化“一体两翼”，博弈商业地产，布局二三线城市——

　　金地：向“掉队”说不

　　日前，金地集团同时发布2011年度业绩报告和2012年第一季度业绩报告，这是传统四大房企“招保万金”（招商、保利、万科、金地）中最后一家发布年报和季报的企业。每一次调控，都是地产行业格局的重新洗牌，战略无绝对优劣，关键在于顺势而变。

　　传统房企优势不再

　　金地势必居安思危

　　年报显示，金地集团去年的营业收入为23,918,506,165.62元，同比增长幅度为22.08%；营业利润达到4,978,509,259.53元，同比增长幅度为18.37%；利润总额达到4,994,328,324.74元，同比增长幅度为18.17%；归属于上市公司股东的净利润为3,017,226,801.49元，同比增长12.00%；基本每股收益为0.67元，同比增长11.67%。在分配预案方面，公司拟以总股本447150.8572万股为基数，每10股派发现金红利0.68元(含税)。

　　“‘招保万金’是传统的房地产业标志性企业，但从知名房企已经发布的年报和一季报看，这一行业格局似乎已被打破，今后再提四大标杆企业，也许就是‘万恒万绿’（万达、恒大、万科、绿地）了。”某夏姓分析师表示。去年，金地集团的营业收入增速为22.08%，创下其2006年以来的最低纪录；归属于上市公司股东的净利润增速为12.00%，是其2009年以来的净利润增速新低，在“招保万金”中居于末位。“微妙转折点出现在去年第四季度，推盘节奏加上销售压力，金地冲刺销售规模，单季销售额超过百亿元，占全年309亿元销售额总量的1/3。”夏分析师指出。

　　去年以来，金地集团一直在业内有着“掉队”之说，而事实也确乎如此。2009年～2011年，金地实现的净利润分别为17.8亿元、27亿元和30.2亿元，而万科的同期数据分别为53.3亿元、72.8亿元和96.2亿元，比例分别约为1:3、1:2.7和1:3.19。3年，一场全国性的房地产调控，金地的净利润仍然只有万科的1/3，且两者差距似有拉大之势。如今，万科屹立不倒，保利、招商、金地这三大巨头已经被恒大、万达、绿地所取代。从年报数据看，恒大以117.8亿元的净利润超越万科，万达以953亿元销售额领先于保利的732亿元，金地309亿元的销售额甚至不如负面新闻缠身的绿城（2011年销售额为353亿元），而招商则已跌出地产15强名单。

　　商业地产助推“万恒万绿”

　　“一体两翼”望强势发力

　　去年，“限”字当头的房地产市场开始限速缓行，一路高歌猛进的房价也开始触顶回落。金地在年报中表示，报告期内，“一体两翼”（以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商）的战略架构进一步深化：住宅业务稳步发展，销售规模再创新高；稳盛投资定位转型顺利完成，实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变；商业公司职能定位更加清晰，组织架构搭建完成，商业建设及运营能力初步形成；在老年住宅和房地产金融业务等领域进行了积极的探索和尝试。年报显示，2011年，金地的商业地产公司顺利完成组织建设，商业开发与运营能力初步形成：北京金地中心实现租赁收入2亿元，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。同时，金地中心的改造和岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进，都为金地商业地产未来发展奠定了雄厚基础。

　　“从去年下半年开始，金地主动调节产品结构，加大偏向二三线城市和刚需房型的推盘量，采取灵活务实的定价政策，这一系列举措的成效在今年第一季度的优异销售表现中有所体现。”夏分析师指出，虽然销售增速和完成销售任务方面的表现均不如其余三大龙头，但如果行业信贷情况得到进一步改善，结构调整战略能真正落实，金地今年的销售增速表现或将有所改善。

　　绿地集团去年商业地产的开发比例由20%上升至40%，这是其成功跻身于房地产业第一集团军的重要原因。万达集团融合商业地产和文化产业，凭借其在全国遍地开花的万达广场，收入已逾千亿元。不过，夏分析师指出：“商业地产本身在融资和各种金融产品的开发应用上还存在诸多阻碍，盲目地评价商业地产能够彻底改变一个企业的经营状况，甚至号召所有房企通过开发商业地产来实现自救是非常不理智的。商业地产做得好，众人羡慕，但个中风险和未知因素也是并存的。而且，商业地产所需投入的资金较多，这对那些中小型地产开发商来说并不是最佳选择。”

　　抑制投资冲动

　　谨慎布局二三线城市

　　金地方面表示，2011年，在调控政策压力和上半年库存不足的困难情况下，公司全年仍实现销售面积223.60万平方米，同比下降2.37％；完成销售金额309.24亿元，同比增长9.13％。其中，销售面积居前5位的是沈阳滨河国际社区、西安湖城大境、上海艺境、南京自在城、杭州自在城。销售金额居前5位的项目是西安湖城大境、上海艺境、杭州自在城、沈阳滨河国际社区、北京仰山。公司各地项目在所在城市的市场份额逐步扩大，尤其是近年来发展较快的二线城市。从去年销售金额所占的当地住宅市场份额看，金地在杭州、西安和沈阳的市场占有率分别达7.36%、6.59%和4.84%，在上海、天津、武汉的市场占有率达到或超过了3%。

　　去年，金地较好地抑制了投资冲动，并在新增投资中侧重于二三线城市的布局，改善了公司的产品结构以及化解了市场调控风险。2011年，金地只买了3块地，花了22.88亿元，这与其180亿元的土地投资计划相去甚远；原计划400亿元的销售任务，只完成了77%；货币资金余额达186.4亿元，预收账款达232亿元；账面资金为186亿元，所赚取的利息达1.7亿元。“金地的资产负债率仅为71%，扣除预收账款的资产负债率为45%，净负债率仅37%，均低于行业平均水平，资金非常安全。金地对地产行业的看法比同行更为慎重。”夏分析师认为。

　　对于今年的工作预期，金地表示，计划新开工面积253.9万平方米、竣工面积278.83万平方米，将更重视开发中小户型，推出适合三线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，重点关注二三线城市的投资机会。对此，夏分析师指出：“一线城市调控力度不减，但地价仍高高在上，这使得地价相对便宜且受限购政策影响不及一线城市大的二三线城市成为房企的重要战场，多家标杆房企早已迈出了抄底拿地的步伐。一线城市的利润增长空间已几近饱和，如今不少房地产开发商的主要利润贡献都来源于这些二三线城市，以后这些城市将成为主流。”