2012财力大考——标杆房企拿地拓展实力解析
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2012年必将成为房企发展明显分化的一年。如中海、龙湖等财务状况良好、产品结构合理、品牌实力较强的房企，在未来拿地过程中将占据主动优势，并以此获得快速发展条件；而如绿城、世茂等负债较高、库存压力较大的房企，则将受限于“生存更重要”的前提，在本轮市场周期中掉队。 北京香河园地块打破了土地市场低迷已久的局面，而这或许仅是一个开始。 4月16日，北京近年来罕见的内城宅地———东城区香河园3号地经过现场40轮激烈竞价，最终南昌市政公用投资控股集团以19.15亿元拍得。竞拍现场出现了近期少有的“大牌云集”———万科、首创华远联合体、懋源置业、鑫苑中国等多家品牌房企高层亲临“督战”。 “抄底土地市场的窗口已在二季度打开，我们希望能够在这一轮地市低迷的周期里斩获未来的发展资源。”一位参与此次竞拍的房企负责人对本报记者说。在经历了土地市场低迷、降价销售回笼资金之后，一些房企抄底地市谋求逆市拓展的意愿逐渐强烈。 但对于多数房企而言，反周期操作并不是一件容易的事情。 据统计，从持有现金与年内到期债务比率来看，标杆房企的财务安全性整体较2010年底有所减弱。随着调控持续发力，资金与库存压力依然是房企未来拓展的最大阻碍。中原地产此前发布的报告显示，3月各地土地供求量双双低位徘徊，成交价也处于2008年以来的低位。面对低价地的诱惑，在发展与生存的抉择上，多数房企依然纠结。 “目前调控政策基本见底，市场走势逐渐清晰，房企应该顺势调整策略，在2012年的逆市当中及时补充土地资源，为未来发展打下基础。”兰德咨询总裁宋延庆认为，2012年将是房企分化的关键一年，“财务状况、开发策略、销售速度等指标都将影响到未来的发展”。 对此，《中国建设报》联合兰德咨询机构，对十余家标杆上市房企年报及一季度业绩指标进行综合分析，对比评估其未来的发展潜力，最终将房企分为潜力型、保守型、消极型三类。受访专家一致认为，如中海、龙湖等财务状况良好、产品结构合理、品牌实力较强的房企，在未来拿地过程中将占据主动优势，并以此获得快速发展条件；而如绿城、世茂等负债较高、库存压力较大的房企，则将受限于“生存更重要”的前提，在本轮市场周期中掉队。 现金为王 “逆市之下，生存必须要保证现金流，发展则更离不开现金流。”华本机构总裁许文锋对记者表示，稳健的财务状况将成为2012年撬动新资本注入、获取新一轮土地储备的前置要素，“稳者愈稳、强者恒强”的马太效应将显现出来。 4月5日，龙湖地产公告宣布，获得21.25亿港元及3923万美元（总值约24.3亿港元）的银团贷款。就在此后的11日，中海地产宣布获得银团为期3年、总金额高达76亿港元的定期融资贷款。值得注意的是，这两家企业在2011年的业绩均颇为亮丽，并且现金流相对充裕（详见本期6版相关报道），大举融资显然不代表资金现状堪忧，而是着眼未来。 “中海地产是一家擅长运用反周期规律的典型企业。在正常周期规律下，企业拿地、售房的节奏都是随波逐流，难以取得超预期的高利润率。而当前市场的波动周期中，能否运用好反周期规律，决定了企业竞争优势及发展潜力。”宋延庆表示。年报显示，2011年中海地产净利润上升21.5%至150亿港元，位居行业第一。 然而反周期操作并非一跃而就，需要更加长远的战略思考与节奏把握。 “龙湖对于销售窗口和拿地窗口的把握已经非常成熟。”一位北京房企高层对本报表示，回头观察龙湖近一年的市场行为，其反周期策略明显。“去年下半年开始积极销售回笼资金，如今多方融资补充现金流，手握现金流显然加强了其今年的拿地优势。” 事实上，在错失去年10月份短暂的销售窗口期后，今年一季度包括招商、保利等品牌房企也毅然加入降价阵营，力求回笼现金保证长远发展。 |
