房企年报调查：部分公司业绩“被增长”

　　在3月初，《每日经济新闻》记者曾对部分开发商业绩在楼市成交出现明显下滑的背景下不跌反涨进行调查，期间兰德咨询总裁宋延庆曾就年报问题“炮轰”财报失真。难道开发商的年报真的是“真实的谎言”？对此，《每日经济新闻》记者调查了去年净利出现一定幅度上涨的公司，了解地产商是如何扮靓业绩。

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　　中粮地产主营业务疲弱靠投资收益增色业绩

　　在经历2011年楼市成交量低迷之后，大多数分析师和机构都在关注行业龙头万科、恒大、保利等房企年报业绩。由于房地产行业有着与其他行业不同的预售制度，项目结算周期又相对滞后，因此大多数房企业绩似乎并没有受到市场波动影响。

　　但中粮地产由于房地产主营业务上发展缓慢，与同为央企控股的招商地产、保利地产等房企差距日益扩大。从2009年~2011年的公司年报中可发现，近三年来公司利润收入主要来自于投资收益，净利润 （扣除非经常性损益后）增长乏力。

　　同时，在房地产市场因调控政策下滑，融资渠道收窄的背景下，中粮地产为做大房地产主营业务，正通过处置金融性资产和合并其他地产公司的方式来“装饰”业绩。

　　投资收益成利润主要来源

　　与同行相比，中粮地产因缺少明确的发展定位，在房地产业务发展上步履维艰。

　　公司2011年年报显示，去年中粮地产实现营业收入55.41亿元，同比2010年增长了一倍，但净利润只有4.22亿元，同比下降26.82%。《每日经济新闻》记者查阅公司2009以来的年报发现，从2009年开始，投资收益逐渐成为中粮地产利润收入的主要来源。

　　2011年，中粮地产实现利润总额10.72亿元，投资收益约为4.09亿元，占比达到38%。2010年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资收益约为5.24亿元，占比为70%。而2009年，则实现利润总额4.5亿元，其中投资收益为1.81亿元，占比为40%。

　　而在剔除投资收益、补贴收益以及营业外收入等非经常性损益之后，中粮地产2009年~2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元，变化并不很大。

　　“主营业务盈利不好，与中粮地产这几年住宅业务进展比较慢有关”，国内一券商地产分析师指出，以中粮地产现有的土地储备和开发项目，能做出这样的利润已实属不易。

　　实际上，为了发展房地产主营业务，2010年中粮地产第一次临时股东大会就决定要大力扩充土地储备，当时中粮地产却面临项目扩张的资金难题。2010年房地产市场遭遇调控，房地产企业融资渠道逐渐收紧，并且中粮地产净资产收益率等财务指标都不尽如人意，融资能力相对较弱。2011年中粮地产净资产收益率下降至9.46%，远远低于同年百强房产企业的净资产收益率均值19.5%的水平。

　　自2008年中粮地产发行公司债券对外公开募集资金11.86亿元以来，近两年却鲜有新的融资动作。2009年、2011年财报显示，中粮地产项目扩张和企业并购的资金主要来源于处置金融性资产。

　　2009年，中粮地产通过出售招商证券股票等获金融性资产收益1.24亿元，2010年，再次处置金融性资产获收益3.91亿元，2011年下半年中粮地产通过连续两次减持招商证券股票等形式获得金融资产收益2.93亿元。

　　对此，中粮地产证券事务代表范步登表示，为了发展主营业务，中粮地产将对非主业金融资产进行有效的剥离。

　　然而，中粮地产近两年的土地储备仍然受到资金困难的掣肘。2010年中粮地产新增北京长阳三号地块等6个项目，使得2010年权益规划总建筑面积达477.63万平方米。但当年中粮地产经营性现金流净额为-35.93亿元，同比2009年下降2515.08%。

　　2011年，中粮地产筹资现金流入为55.15亿元，同比下降了16.43%，新增项目仅为北京长阳一号地块等3个项目，而其经营性现金流净额为-24.13亿元。