商业地产渐成气候 中粮期待“悦”动全国

　　近日，中粮地产发布2011年度业绩报告。在全国房地产市场销售量萎缩、产品去化速度放缓、销售价格松动的大势下，中粮地产仍基本完成了年初的既定经营任务，业绩翻番。

　　板块受益助力近期股价走势

　　年报显示，2011年，中粮地产的营业总收入为5,541,073,483.66元，同比大增101.92%；营业利润为1,065,485,503.36元，同比增长16.57%；利润总额为利润总额1,072,612,531.57元，同比增长16.52%。但与此相对应的却是归属于上市公司股东的净利润同比下降26.82%，为421,995,724.17元；基本每股收益同比下降28.13%，为0.23元。在分配预案方面，该公司拟以总股本1,813,731,596股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.30元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配。

　　“大盘这几天很纠结，出现了很多涨停板，但也出现了低开状况。在政策的刺激下，沪指大涨40余点（4月12日），其中以3月新增信贷破万亿元，创下14个月以来新高最为瞩目。地产板块和金融板块的主力资金净流入排名比较靠前，受益于此，中粮地产近几日上涨力度较大，这与短期资金炒作也不无关系。但是，在金融和地产板块拉升的背后，小盘绩优股的表现更为活跃，市场出现了较为明显的地区特征，如浙江板块、深圳板块等。所以，虽然当前与年初都出现了较为典型的权重带动，但本质的不同造成了市场机会的不同——当前题材股更为活跃，并非直接的大蓝筹行情。在指数强势突破面前，流动资金首次翻红，仍需关注资金的连续性。虽然有地产和金融权重的带动，但在新入主力面前，中小题材或是市场的机遇所在。”某郑姓分析师认为：“中粮地产的近期主力成本为5.90元，股价持续在成本以下运行，主力资金并没有中期布局，要特别注意这种弱势反弹现象。从年报看，中粮地产基本实现了年初的既定经营目标，取得了良好的经营业绩。”

　　高管薪酬与业绩增长比率问题备受关注

　　受宏观调控政策的影响，许多房地产企业利润大幅下滑，中粮地产也不例外。如前所述，中粮地产2011年度归属于上市公司股东的净利润同比下降26.82%，归属于上市公司股东的所有者权益也同比下降13.71%。但值得注意的是，在公司净利润负增长的情况下，中粮地产总经理、董事长周政的年薪由2010年的178.84万元涨至2011年的183.90万元，增长率为2.83%；中粮地产整体高管的年薪由2009年的1200万元上涨到2010年的1438万元，而去年再次增加至1502万元。

　　大批股民以亏损告别2011年，不少企业却大幅为高管涨薪。在A股上市公司中，金融、地产类公司的高管成为高薪主力。与2010年相比，万科去年的净利润增长率为32.15%，而董事会主席王石的薪酬增长率却达到了97.89%，为1504万元；总裁郁亮的薪酬增长率也达91.91%，为1305万元。首开股份去年的净利润增长率为39.58%，而其高管薪酬却增长了2.5倍之多，从2010年的131.19万元涨至去年的469.93万元。另外，招商地产、保利地产、金融街、世茂股份等典型上市房企高管的2011年薪酬增幅为20%～42.19%不等。

　　对此，郑分析师表示：“这几天人民日报也在关注这个问题，就是为什么净利润下降高管却涨薪。根据上市公司的相关规定，高管薪酬需由董事会薪酬委员会提出方案，董事会审核提交股东大会讨论通过，从表面上看符合法律规定程序，但实际上仍是高管们自己说了算。国家在赋予上市公司自主制定薪酬的同时，却没有建立相应的薪酬科学评价体系，高管薪酬标准由实际‘掌控’企业的高管制定。”记者发现，中粮地产确实在年报中作了相关说明——公司董事会已下设战略、审计、提名、薪酬与考核等专门委员会，分别就公司相关业务的决策方面履行职责，同时设立了由董事会下属审计委员会领导的内部审计部门，定期对公司的内部控制建立健全情况和执行情况进行检查和监督，评估其执行的效果和效率，及时提出相关的改进建议。监事会对董事会建立与实施内部控制的行为进行监督。“公司业绩下降而高管薪酬照涨不误，监督机制缺失是主要原因。尽管一年一度的高管薪酬方案经过了公司董事会和股东大会批准，但他们都是既得利益者，薪酬哪怕再高一点，哪怕明显不合理，也能顺利通过。所以这个制度颇有些名存实亡的意味，目前的高管薪酬往往不能与业绩和净利润实现同步升降。”郑分析师说道。

　　大悦城项目或成商业地产上市“利器”

　　中粮地产表示，在行业调控不放松的严峻形势下，公司一方面将积极调整，适应变化，抓住商业地产发展机会，择机发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体。在今年的全国两会期间，全国政协委员、中粮集团董事长宁高宁再次公开表态计划拆分旗下商业地产业务在港股上市。此前，中粮旗下中粮地产已在A股上市，主要业务包括住宅和工业地产开发等，而中粮置业的上市仍无进展。按照宁高宁的设想，中粮计划未来5年～10年内在全国建设20个大型商业地产项目，预计总资产规模达700亿元，占中粮集团总资产的30%。根据中粮发布的相关数据，截至目前，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。在建和即将启动的大悦城项目有6个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。

　　郑分析师指出：“大悦城以北京、上海等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角等经济发达地区，企图走全国扩张路线。中粮大悦城的自身优势十分明显，除了有深厚的国企背景撑腰外，它的业务能力和楼盘质量都比较好，上市只是时间问题，但今年应该不是最佳窗口期。”近期，关于中粮集团的负面新闻屡见报端，高管辞职、全国跃进受困、商业地产难上市等。据悉，就在大悦城进入北京的第5个年头，朝阳大悦城与主力百货店永旺Jusco（佳世客）解约，安定门大悦城店迟迟未通过审批。“这是定位调整的代价，西单大悦城用了短短4年时间成为北京的时尚商业地标，这与西单商圈自身的优质商业资源有着密切联系，想要在全国实现批量复制还是有一定难度的。”郑分析师认为。

　　不过，房地产开发商陆续进军二三线城市，也为国内外诸多零售商、商业百货企业和酒店运营商带来了便利，商业地产目前已成为房企突出重围的“利器”。郑分析师表示：“中粮集团的大悦城、华润置地的万象城、龙湖地产的‘天街’系列、万达集团的万达广场等都是房企积极布局的商业地产。如今二三线城市的消费能力很强，零售市场格局正在快速演变。大悦城项目的目标客户是追求潮流时尚的年轻消费者，而且规划项目的规模都将超过‘样板间’西单大悦城，再加上充足的土地储备，中粮2012年的业绩已在一定程度上得到了有效保证。”