地产四大天王 谁将引领下半场

房地产行业

　　随着4月6日保利地产年报的最终公布，地产行业前四强2011年的业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。

　　悄然间，告别野蛮生长的黄金十年，中国房地产市场正在发生深刻的变化：房地产在国民经济中的定位调整；保障房的比例在不断提高；商业地产的分量不断提升；房产税的大面积推广正在酝酿；三、四线城市的房地产市场正蓬勃发展；严厉的调控短期内不会退出，一大批房地产企业在本轮调控中处境艰难，房地产市场的转型、重构的序幕已经拉开。如果要管中窥豹，四大天王是再合适不过的代表。

　　年报显示，四大天王中，万科仍保持对规模的追求，连续两年销售额突破千亿；中海地产的综合实力无人能及，连续两年净利润过百亿，远超万科；恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼，坐拥上亿平方米土地储备，销售面积超越万科，风光且高调；保利一如军队般内敛而强悍，追求速度和规模的合理平衡，综合实力仅次于中海、万科。

　　以四大天王2011年末的财务指标为线索，我们梳理了未来房地产行业的五个重大发展方向，来探讨这几家龙头企业，谁将引领中国房地产的下半场（万达、绿地因未上市，数据不便统计）。

　　持续增长能力

　　万科总裁郁亮说，上半场结束，下半场开赛，万科要多卖房子少拿地；中国海外董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的；而再次蝉联福布斯中国地产首富的恒大董事局主席许家印则说，对于全年800亿元的目标，很有信心，不可能大幅降价销售。

　　从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看，房地产行业的下半场，房产税可能逐步全面出台，保障房对商品房市场分流作用明显，调控将成为常态，房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。

　　在这一维度，有着较长的可追溯的持续增长历史，拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科，作为国内第一只房地产股票，多年一直保持着销售规模冠军，其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企，拥有30多年发展历史，已经上市20周年，经历了1997年亚洲金融风暴的重创，迅速调整并持续保持行业利润冠军，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007-2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%，这一高增长率，行业中无出其右。保利地产世出央企，其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位，其持续发展拥有很大的支撑力。

　　四大天王中，恒大的持续发展可能最不令人放心，尽管其销售已冲至第二，利润已达到第三的位次，然而恒大的净资产仅有349亿，仅相当于万科的50%，支撑800多亿的销售，过高的财务杠杆给公司治理带来相当的挑战；全年超过3000多万平方米的在建面积，103个城市的庞大管理规模，管理半径可以说相当之大。

　　精细化管控能力

　　中国房地产市场的下半场，肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待，随着中国城市化率超过50%，并进入城市化的后半程，房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄，粗放经营模式将前路艰难，精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。

　　中海地产以小于万科的销售规模，持续保持行业利润冠军，一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示：尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色，中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一，缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。几个点，对于四大天王已经实现的销售规模，意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%，行业当前普遍3%-5%的销售费用占比，必须精进。

　　万科的内控管理一直在改进，但是其高管团队的波动，以及各业务环节外包模式，在未来行业利润走低的情势下，有必要反思。万科近两年多位高管离职，2012年以来频遭数轮信任危机，以郁亮为首的管理团队则陷入空前压力，万科长期以财务主导和规模扩张为主的路径依赖再次面临质疑。

　　保利的销售规模与中海相当，但保利开发业务员工规模是中海的2.8倍，员工效益需要较大提升。恒大在去年底传出裁员30%，今年2月份又传出全球招聘5300人，其管理行为的飘忽、随意，需要更多修炼。