REICO工作室：应全面反思楼市调控政策设计

　　2月29日，由全国工商联房地产商会、中城联盟共同支持成立的REICO工作室发布了两份专项报告：《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》与《我国小产权房问题研究——现状与出路》。两份报告均启动于去年年初，历时一年完成。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生与中城联盟轮值主席任志强均出席了该发布会，任志强表示，这两份报告启动于去年年初，大致在今年年初完稿，整个过程独立研究，本来考虑在两会后发布，但是为了建言两会，故提前公布，希望对政府的政策微调提供参考。“楼市调控到了目前这个阶段，已经失去了拒绝微调的任何理由。”他说。

　　在《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》中，报告认为，自2003年以来，楼市调控的目标共有五个，即针对房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投资投机性购房、保障房建设等。综观整个报告，报告对上述五个针对性目标的调控效果均提出了不同程度的质疑，评价较为负面，也提出了建议。

　　在针对房价过快上涨的政策目标上，报告认为，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

　　在住宅结构的调控上，报告认为，在调控政策的实际执行效果方面，“90/70政策”效果并不明显：在项目行政审批制度的约束下，90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求；2010年该占比再度回落。

　　针对外界比较关心的投资投机性购房，报告也写道，住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会；持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率；投机是市场不均衡的表象、是后果，而不是原因。

　　针对保障性住房政策的设计，报告认为，现行的保障房政策顶层设计，有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的强烈倾向；对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性；作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性；难以保证房地产市场、国民经济的健康发展，乃至保持社会长期和谐稳定。

　　在《我国小产权房问题研究——现状与出路》中，报告首次对中国小产权房的存量规模与处理方式提出了数据论证与政策建言。报告认为，据测算，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5％。从发展趋势看，在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍将具有巨大的需求空间。

　　未来，可以考虑如下对小产权的处理方式：一，坚决制止小产权房强制乃至暴力拆除等极端做法。防止社会资源浪费。二，将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分。三，要着力防止地方政府与农民争土地，只有切实防止地方政府与农民争土地、争利益的行为，才能真正实现“同地、同权、同价”。四，把解决小产权房问题与保障性住房建设有机结合起来。考虑到当前我国各地保障房建设普遍面临着建设资金缺口大、土地供应紧张两大突出问题，建议地方政府可积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。