区域经济生机勃勃 写字楼租金持续涨

　　写字楼的出租率和租金水平，是观测一地经济活跃程度的“晴雨表”，近日，本报记者实地探访位于罗湖的各等级写字楼，调查显示，无论是京基100、地王大厦这样的甲级写字楼，还是深华商业大厦这样的乙级写字楼，节后租赁市场都比较火爆，罗湖的写字楼出租率及租金持续走高，显示区域经济生机勃勃。

　　专家认为，写字楼一直是经济发展的晴雨表。去年罗湖写字楼租金持续走高，主要是因为经济发展活跃，市场对于写字楼的需求比较旺盛。

　　去年均价涨幅超两成

　　2011年，因受限购令等因素影响，住宅市场持续低迷，但与此形成鲜明对照，深圳甲级写字楼市场则持续走高，尤其是写字楼出租市场。数据显示，截至2010年底，深圳甲级写字楼租金均价为142.9元/平方米·月。而截至2011年底，深圳甲级写字楼租金均价则一路狂飙至177.7元/平方米·月，全年涨幅达24.35%。

　　伴随着深圳甲级写字楼租金的持续上涨，罗湖区甲级写字楼租金上涨也很明显。统计显示，相较于去年年初的133.6元/平方米·月，罗湖区甲级写字楼均价在去年年底上涨至165.4/平方米·月，仅次于福田中心区，全年涨幅达23.8%。据戴德梁行写字楼部主管罗进良介绍，年后罗湖甲级写字楼市场较为平稳，但也有幅度较少的上涨。部分业内人士向记者表示，年后罗湖写字楼租赁市场较为火爆，罗湖中高端写字楼租金仍将可能继续上涨。

　　去年年末，京基100和嘉里建设广场二期相继对外招租，以260元/平方米·月和280元/平方米·月的价格刷新了深圳写字楼租金均价。业内人士分析称，预计深圳写字楼租金将突破300元/平方米·月，深圳写字楼租金的“3”时代很快会到来。

　　高端产品入市 出租形势看好

　　京基100地处罗湖，位于蔡屋围金融中心商圈，是由两座超5A甲级写字楼、国际商业KK—MALL，铂金五星级瑞吉酒店构成的商业综合体，也是深圳的一座全球性的金融标志。

　　据了解，京基100写字楼分为A塔、B塔两座，A塔共100层，B塔26层。A塔为主塔，总建筑面积22万平方米，其中有17.5万为写字楼，可以同时容纳30000人。2011年初，两座写字楼开始面向全球招租。目前，A塔签约率已达50%，B塔则已经签满。

　　据京基集团品牌中心负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100不仅是最新最高的一座，其软硬件设施也属于全球顶级配置。

　　“京基100拥有一套全方位立体化配备，都是按照国际顶级标准来设计的，在深圳也是最高水平。”该负责人指出。

　　由于基础设施完善，加上地理位置优越，京基100的招租对象，主要面向世界500强企业、大型国企、外资企业在华总部，以及跨国金融机构。目前已入驻了普华永道、瑞士诺华制药、中盈集团、纽威资讯等多家大型企业，在这些企业中，金融类企业占到相当大的比例。

　　“蔡屋围地区金融业比较聚集，涵盖了全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区位非常独特，楼内我们设置了多个证券交易层，可以为有需要的企业服务。”该负责人介绍说。

　　另据京基集团一名负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100的定位更为高端，对于招租企业也制定了相应的标准，“并非一网打尽”。而其租金价格，和该片区同类写字楼相比也都要高，且不太受到市场影响。“在年后写字楼租金水平普遍上涨的大环境下，京基100的租金水平仍然保持平稳。”

　　长期从事写字楼出租业务的世华地产经理黎先生认为，京基100作为高端物业，一进市场价格就很高，这其实对整个片区的价格有很大的推高。因为不仅是租户会对一段时间内的周边商业环境有预期，业主对租金也有预期。很多业主宁愿房子空很久，也不愿降低价格。

　　黎先生举例说，之前像地王大厦这样的老牌写字楼，空置率非常低，虽然供不应求，但很多合同都是签了几年。这次京基100入伙，地王大厦和附近不少写字楼立刻应声而涨。而且京基100入伙的时机非常合适，去年写字楼租金一直在涨，全年均价涨了有30元/平方米·月，甚至有些户型地段好的涨了50元/平方米·月。“如果在2008年、2009年的经济低迷期，京基100的租金不可能这么高，有需求的企业都会比较谨慎。但2011年直到现在，企业对于高端写字楼的需求都非常旺盛。”

　　戴德梁行发布的分析报告也指出，高端产品入市的拉动，是2011年罗湖写字楼租金持续上涨的一个重要原因，尤其是在第四季度。