苏鑫：基金与开发商共图前程
在这一年，受调控影响，开发商资金趋紧已是不争的事实，银行贷款难批，房地产信托多次传出被叫停的消息，被一些房企视为救命稻草的海外融资也在2011年8月因为国家外汇局一则“暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请”的条文而暂时封堵。 遭此困境，房企各显身手，有寻求信托或基金公司合作，也有自己主导成立地产基金的，譬如华盛莱蒙基金、万通核心成长股权投资基金等。 2011年底，盛世神州成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金，这宣告了基金的重要性。而基金对于房企，真的会是雪中送炭，还只是房企无奈下的变相融资，抑或又是曹少山所言的“对大部分开发商而言只是水中花”？ 结构化基金是苏鑫目前极力倡导的，2012年，基金将怎样寻求一条与开发商共赢的道路，请听高和投资董事长苏鑫的一番建议： 关于基金 观点地产新媒体：现在苏总倡导比较多的是与开发商合作的结构化基金，具体合作方式是怎样的？这种基金运营的话现在缺什么？ 苏鑫： 结构化基金，就是选择一些理念、观念一致的，未来发展有潜质的开发商成立一个战略合作（关系）。目前，开发商缺的是资金，除此之外，还缺少商业地产的运营和销售能力。 不是说简单地把商铺散卖了就可以，这种传统的模式走不下去了，还必须得能够卖给一些机构投资者。当然卖给保险公司最好，但是保险公司不一定买，那就要选择卖给安全资本。 我们做的结构化基金就是可以提供这种专业服务的，除了帮助开发商融资，还能够帮助实现资产升值，从资产的变现、运营等方面提供帮助。 结构化基金符合未来产业的发展，规模可以做得更大。买卖基金肯定也有很大的机会，尤其是市场波动时候，但是买卖基金对钱的偏好是不一样的，比方说投买卖基金的这些钱希望是高回报的、承担高风险的，那么投结构化基金的这些钱可能是本利润回报。 观点地产新媒体：结构化基金中，基金与开发商的合作方式是怎么样的？这种基金跟开发商自己成立的基金有什么不一样？ 苏鑫： 各种方式都有。有可能是股权的形式，有可能是债权的形式，更接近于加强融资。 开发商自己成立基金的目标可能不一样，更多的是自己融资。而结构基金首先是一个专业化基金，只不过需要考虑到合作商、开发商的需求，说到底就是不能赚钱赚太多了。 也就是说，如果把资产股权全部买过来，那最后的市场风险由基金自身承担，当然收益也最大。但如果跟开发商合作，共担风险，当然也只能共同分享未来资产的升值。 为什么开发商愿意跟结构化基金合作呢？因为结构化基金除了有钱以外，还能给开发商提供专业的能力。这样的话，实际上大家都赚到钱，这些钱不是从开发商兜里拿过来的，是大家共同承担风险从市场上赚回来。同时，由于专业的运作，实现了资产价值的提升，市场购买者也没亏，大家都受益。 观点地产新媒体：房企现在成立的这种基金是否就是大家说的一种变相融资？ 苏鑫： 更多的房企短期的一定是这种心态，这也是它的直接动力。有些房企已经开始看到未来的一些趋势。 比如说商业地产方面，有些大的开发公司已经开始组建自己独资控股的基金发展公司，整个运作都在上市公司这个监控范围之内，很透明、很阳光。这种公司是很有战略眼光的，未来可能要走比较市场化的路径。 观点地产新媒体：走了市场化道路以后就比较专业了？ 苏鑫： 对，这时它就不是简单的融资工具。但是开发商做基金，前期，尤其在这种现实环境下，有一个好处开发商有项目，而且有一些品牌影响力，对投资人来说有一定的信任，这是它的优势。 观点地产新媒体：2011年有很多地产基金成立，大家都看到了基金的前景，一窝蜂去做，会不会出现一种比较混乱的局面？ 苏鑫： 2011年有一种说法叫房地产基金年，因为被关注得太多了。出现混乱局面太正常了，因为任何一个新兴的行业如果大家都看好，就会面临着一些风险，鱼龙混杂，各种东西都会出现。 我看过一个报道，说在天津成立的合作制的基金有几千家，但不只是房地产，包括传统的PE，据说已经出问题的有100多家，出现了各种各样的问题。就是说，至少从政府监管来看，这100多家已经出问题了。 |
