2011北京住宅市场关联性分析及2012年预测
一、年度总结：受调控政策的影响，各级市场之间发生不同程度的相互关联 为研究“国八条”、“京十五条”出台后对北京市各级市场之间产生的关联影响，将近三年市场成交数据进行对比：
伟业我爱我家市场研究院对比交易数据后，得出以下关联结论： （1）一、二手房市场成交低迷，导致土地市场交易冷清 随着调控政策的逐步实施，一、二手房市场成交量开始下降，在此市场环境之下，企业拿地积极性严重受挫，政府推地节奏也在逐渐放缓，2011年供地面积同比下降40.5%，土地市场交易相对冷清。 （2）业主与开发企业策略不同，部分需求由二手房市场流向一手房市场 统计数据显示，2011年二手房成交量同比降幅为42.0%，高于一手房34.2%的降幅，伟业我爱我家市场研究院分析认为，在整体市场成交下滑的形势下，由于部分购房需求由二手房市场流向一手房市场，使得二手房成交量降幅高于一手房。 进一步分析发现，出现转移的原因是：“京十五条”出台后，二手房市场供应因惜售或观望快速萎缩，而一手市场则仍有部分开发商在年中试探性放量，第四季度还迫于资金压力开始“降价走量”，这样，部分原来二手市场的购房需求，尤其对区域不太关注的置业者流向一手房市场。 （3）受各类政策的严格限制，部分购房需求转移导致租赁市场上涨 统计数据显示，与一手房、二手房成交量同比34.2%、42.0%的降幅相比，租赁市场成交量同比出现25.1%的上涨幅度。伟业我爱我家市场研究院分析认为，受各类政策的严格限制，部分购房需求转移至租赁市场，导致租赁成交量上涨。 进一步分析发现，出现转移的原因是：首先，北京严厉的“限购”政策，使得较多置业者失去购房资格；其次，总体货币环境转向紧缩，加上“限贷”政策的持续作用，使得置业者购房成本增高；另外，全年楼市贯穿着各式“降价促销”活动，购房者对未来房价上涨预期不高。 二、趋势判断：当前政策可能面临微调，将使明年各级市场之间的出现新动向 在判断未来北京各级市场之间关系如何之前，伟业我爱我家市场研究院对未来的“政策走向”及“供需形势”进行深入解析： 首先，总体从严的调控基调不会改变，但针对刚需的政策可能会出现微调，利于部分购房需求的释放。由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松；另外，当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设”的要求相违背。因此，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低，这将有利于部分刚性需求的释放。 其次，一手房市场供过于求的形势还将持续，虽然库存量持续增加，但明年开发企业推盘动力十足。今年购房需求受到政策限制，2011年一手房成交量仅为5.8万套，但与此同时，一手房还新增供应7.1万套，三年间首次出现供过于求的情况，导致一手房库存量持续增加。为何市场成交低迷之时，开发企业还在持续推盘？往上一级市场追溯发现，2009-2011年三年期间，住宅供地规划建筑面积始终大于一手房供应面积，说明住宅用地待开发量逐年增长，也表明开发企业土地储备量在逐年增加。在当前的市场形势之下，大量待开发土地给企业带来的资金压力可想而知，由此判定：不管市场形势如何变化，明年开发企业仍将推盘动力十足。 伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，由于“政策走向”及“供需形势”总体情况与今年一致，明年各级市场基本会维持现有格局，不会出现大幅波动；同时，部分政策存在微调的可能，各类市场间的关联关系也将出现一些变化：
（1）整体市场形势不容乐观，土地市场还将保持低迷，上半年交易量尤其萧条 未来市场形势不是十分乐观，这将影响开发企业拿地的积极性，明年土地市场难于出现实质性回涨。从时间分布来看，由于年初各区县都有保障房供地任务，将使上半年土地质量大打折扣，因此，明年上半年土地市场将会更加萧条。 （2）二手交易相关税费增加，购房需求转向一手市场，上半年体现的相对明显 首先，一手房市场还会保持供过于求的态势，开发企业将继续“降价走量”策略；另外，近期二手房过户最低指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，一定程度上影响市场正常交易。由此形成的价格比较优势，将使得部分原二手房需求者转向一手房市场。从时间分布来看，由于业主也会依据周边一手房价格调整挂牌价格，随着时间推移，一、二手价格差距将会缩小，因此，这种二手需求向一手转移将在2012年上半年体现的较为明显。 （3）买卖市场回涨程度有限，租赁市场火爆很难延续，保持季节性变化的特征 首先，即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行；其次，明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场。因此，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。 |
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