北京热点楼盘销售调查

　　房价下行的势能正在加速释放。

　　一方面，“遏制房价过快上涨”、“回归到合理的价格”已经成为当下房地产调控的硬道理，另一方面，正是冲刺年度业绩目标的关键期，众房企在持续奔跑中表现出了良好的快速变向能力，纷纷声言现金为王，或明或暗地加大了价格优惠幅度。

　　观察楼市形势的变迁，楼盘的市场表现最为直观。在售楼盘价格下调，新项目低价入市，是否就是全行业在初冬时节达成的共识？《中国建设报·中国住房》记者近日实地探访多个楼盘，并对新项目密集上市的区域中价格异动的热点楼盘展开调查，试图呈现楼盘价格现象背后的楼市新动向。

　　事实降价进行时

　　“太累了！和2007年、2009年的情形没有什么差别。”销售代表私下抱怨，接待看房人的热情也因为满脸的倦色打了折扣。

　　11月25日，位于北京南五环外兴业路出口处的领海项目售楼处，销售代表告诉《中国建设报·中国住房》记者，连续几天都是夜间22点以后办理签约手续，前一晚甚至工作到凌晨2点。

　　售楼处门口的安保人员似乎在提醒人们，这一次与前些年的热销并不相同。据了解，从11月7日起至11月30日，领海项目实施“限时特惠”促销活动，起价每平方米13200元，均价每平方米14500元。消息传出以后，意料之中地经历了售楼处被砸、出入口被堵等事件。

　　领海项目只是北京楼市近期降价出货的典型楼盘之一。无论是采用何种名义，事实降价的楼盘越来越多。

　　大兴黄村领海——以收官的名义降价

　　25日，领海售楼处并无周末将至的紧张，反而有如喧闹过后的松懈。

　　现场销控板上，最新一批房源中已签约和已认购的标记过半。其中，地上共11层的37号楼1单元401显示为已预订状态，这套建筑面积约128平方米的三室两厅套型明码标价约232万元。据介绍，客户认购价格在203万元左右，现已下调至189万元。

　　截止到11月29日，北京市房地产交易管理网的备案信息显示，该房仍未签约。其所在的37号楼于今年6月份获准预售，该批共30515平方米的住宅房源，成交面积占比超过60%，成交均价显示为每平方米16129元。随着成交率上升，成交均价不断下行。

　　同期，该项目于4月份获准预售的住宅成交均价为每平方米17626元，成交面积占比约为92%；与37号楼相邻且套型相同的36号楼于3月份获准预售，成交均价为每平方米17492元，成交面积占比约80%。

　　北京思源经纪机构的房地产市场周报显示，该项目以29套成交量占据此前一周（即11月14日~20日）全北京单项目成交套数的头把交椅，其成交均价为每平方米14608元。

　　房山长阳半岛——定向团购造就抄底价

　　“长阳半岛真的降价了？老业主们还能淡定吗？”22日发布于北京搜狐焦点网站中粮万科长阳半岛业主论坛的帖子迅速引起关注。其中一幅备案信息截图显示：云湾家园（即中粮万科长阳半岛最新一期预售许可证中的项目名称）已签约1套92.96平方米的住宅，成交均价为每平方米12136元。

　　长阳半岛该批获准预售的704套住宅共64331.44平方米。23日备案信息显示，已签约2套，成交均价为每平方米12336元。截止到29日，该批房源已签约196套，成交面积占比约29%，成交均价升至每平方米14165元，另有47套“已认购”。

　　同期，云湾家园于6月份获准预售的另2栋住宅的成交面积占比已达到74%，成交均价为每平方米16622元；此外，8月份以半岛家园的项目名获准预售的490套房源的成交面积占比接近60%，成交均价为每平方米16780元。

　　记者现场了解到，低成交价与某单位的团购行动有关。据悉，在项目最新一批获准预售的704套房源中，该单位以每平方米14000元的均价购买200余套。现场销售人员坚称长阳半岛不会降价，团购之外房源仍将以每平方米17000元左右的价格出售。

　　大兴生物医药基地时代天街——没有最低，只有更低

　　11月19日下午13时，是南六环外大兴生物医药基地龙湖时代天街项目确定的首次开盘时间。一早，大兴多个路牌广告内容赫然更换为“时代启幕，2000人挤爆现场”。

　　这一天，龙湖时代天街项目距离首次获得预售许可证刚好过去了10天。该批获准预售的房源共594套住宅和23套商业及仓储用房，批准预售面积为61044.39平方米。时代天街起价11800元消息已于开盘前传开。

　　在开盘现场，共386组客户参与了摇号，对两栋18层的住宅共216套房源进行现场选房，统一为98平方米左右的三房两厅套型。销售人员承诺，凡参与摇号的客户如果没有在这216套房源中选到合适的房源，将在推售其他套型时保留其选房资格。截止到29日13时，备案信息显示，已签约162套，成交均价为每平方米10690元，并有19套房源“已预订”。

　　开盘一周之后，前述各路牌广告的主题已再次更换为“首期火爆售罄，应市加推”。

　　有组织 无领袖

　　这一轮降价潮中，注定没有领袖。

　　楼市调控政策坚持实施一段时间以来，市场格局转变的临界点益发迫近。近期房价的松动显然就是楼市即将变局的一种信号。但这不同于任何一场由行政命令所发起的运动，事实上也没有哪一种力量能把全国数以万计的房地产开发企业组织起来，这在数轮调控经历中无数次横生枝节的事实已经得到了证实。

　　中国房地产市场的发育程度决定了，在走向成熟的过程中还没有诞生真正意义上的标杆性企业，始终都是产品创新的榜样楼盘在充当急先锋。

　　作为房企安身立命之所在，在房价异动背景下具体楼盘的举动更值得关注，每个项目的价格策略调整都依托自身形成独特的系统。每当完成这样一项销售任务后，操盘者的内部总结中少不了“精心组织”这一条。

　　有人说，应对需求萎缩，库存增加，总有某个楼盘首先启动价格策略。这是事实，但并不意味着这个楼盘或者某家房企就能成为真正意义上的领降者。任何事实上的降价行动或者定价入市策略，都没有绝对的参照意义。毕竟房地产开发不仅仅是价格游戏。

　　楼市火热季节的楼盘热销都很相似，市道低迷时的项目价格异动却各有各的缘由。于是，正如你所看到的，有楼盘用团购掩护中途变向的诡道，有楼盘坐地升值在临近终盘时直奔主题，也有楼盘低价入市背水一战尽显决绝。

　　“讨论新项目的入市价格策略，发现即使按照成本价去推，销售形势仍不乐观，再调低价格就面临亏损了，但不调低价格可能又卖不了几套。纠结、肉疼。”知名房地产营销人士全忠在微博中感慨，“过去定价原则是成本利润法、竞品比较法等，现在的定价原则是现金流需求倒逼法、竞品降价幅度参照法、客户心理预期呼应法。”