商品房屋顶装广告牌 须过半数业主通过

　　商品房屋顶的广告牌，收益该归谁？昨日，东莞时报记者在走访中发现多个小区的业主，超半数以上不知道答案。

　　商品房的屋顶属于业主的专有部分还是共有部分？使用建筑物的屋顶应由谁决定？这些问题与居住在商品房小区中的每个人的日常生活息息相关。

　　昨日，市第一人民法院发布了一个关于商品房屋顶的广告牌的纠纷案件，原告即业主黄某认为，被告安装使用广告牌，是对原告楼顶专有权的侵权，且安装的广告牌高度、安全性等方面都没有和原告商量，对原告及路边行人的安全都造成了隐患，因此诉请被告停止利用广告牌进行招商活动。

　　结果，黄某败诉；再上诉，东莞市中级人民法院仍维持原判。

　　业主败诉开发商成“赢家”

　　2000年4月19日，黄某成为东莞鸿图广场的业主，该广场E幢20号1、2层商品房为其所有，并已办理了房地产权证。鸿图广场一直由被告提供物业管理服务，但至今没有成立业主大会。

　　如今，黄某与东莞鸿图广场因为其楼顶上的广告牌，闹上了法庭。

　　黄某称，E20号只有2层建筑，均由自己购买，对应的楼顶自己也应享有专有的使用权。而东莞鸿图广场设置广告牌，没有征求他的意见。

　　于是，黄某把鸿图广场告上了法庭，请求法院判令“被告停止在鸿图广场E幢20号商品房的楼顶安装广告牌。”

　　鸿图广场答辩时表示：案涉楼顶不属于黄某专有。

　　“案涉建筑物的专有面积为1万多平方米，19、20号房的面积仅仅只有200多平方米，而半数面积以上的业主都同意被告使用该楼顶。”鸿图广场代理人称，所以原告的诉讼请求不成立，应予驳回。

　　双方各执一词。东莞市第一人民法院审理后认为：建筑物的屋顶属于业主共有部分，黄某主张屋顶属于专有部分，但屋顶在规划上并不属于特定房屋。

　　“原告与被告签订的买卖合同中，也没有注明屋顶属于原告的专有部分。”主审法官说，且屋顶不具有构造上的独立性和利用上的独立性，不符合法律规定的应当认定为业主专有部分的条件。“楼顶设置广告牌是利用共有部分从事经营性活动，属于应由全体业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项。”

　　但现实情况是，鸿图广场在楼顶设置广告牌的行为，发生于《中华人民共和国物权法》实施之前，并已于2006年2月22日经相关部门审批同意，“因此涉案广告牌是继续保留还是应该拆除，应由全体业主决定。”

　　法院认为，黄某现以楼顶系自己的专有部分为由，以个别业主的名义要求停止使用在建筑物共有部分设置的广告牌，不符合法律规定， 故不予支持。

　　最终东莞市第一人民法院驳回了黄某的诉请。随后，黄某不服提起上诉，但东莞市中级人民法院经审理作出的二审判决仍驳回上诉，维持原判。

　　开发商或个别业主都无权决定

　　2011年10月，广东省高级人民法院出台的《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，并对业主的权利救济给予了指导性意见。

　　据介绍，成立业主委员会的商品房小区，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告向法院提起民事诉讼；有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向法院起诉，业主委员会明确表示不起诉，或者收到请求后60日内未决定起诉的，在不增加其他业主的义务或负担的前提下业主可以自己的名义直接提起诉讼。如果商品房小区尚未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向法院提起民事诉讼。

　　而在黄某起诉鸿图广场一案中，利用屋顶设置广告牌，属于利用建筑物共有部分从事经营性活动的情形，应由全体业主共同决定，开发商在未征得业主同意的情况下无权自行作出相应的决定。

　　“但之所以判决驳回原告的诉讼请求，主要考虑是物权法实施的时间效力问题。”主审法官说，被告在屋顶设置广告牌的行为发生于《中华人民共和国物权法》实施之前，并已于2006年2月22日经相关部门审批同意。“物权法施行前，相关法律法规对共有部分使用的规定并不明确，如果严格适用物权法的规定审查之前的行为，有可能令很多社会关系的稳定状态被打破，从而引发大量的纠纷。”

　　“本案的现状是楼顶的共有部分已经设置了广告牌，广告牌是继续保留还是应该拆除，即应否改变共有部分使用的现状，应由全体业主依照物权法相关规定进行决定。”主审法官说，开发商或者个别业主均无权作出决定。“所以原告现以个别业主的名义，要求停止使用在建筑物共有部分设置的广告牌，不符合法律规定，因此法院予以驳回。”