“契税发生日”应该是“办理产权证日”

　　刚需“被豪宅”系列报道之二

　　“契税发生日”应该是“办理产权证日”

远洋一方小区业主维权签名

　　本报15日刊登《普通住房标准界定滞后引发“刚需”维权》一文率先报道了因普通住房标准三年未调整导致90平方米以下首套房业主须无法享受1%的契税优惠政策引发业主维权行动之后，引发了各大媒体的关注和跟进，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人回音：关于普通住房标准目前已初步形成标准调整的方案，并有望在近期公布。

　　按说业主维权行动已取得了一定成效，然而，19日上午，在北京CBD，北京东五环外小区远洋一方的业主依然举行了维权签名活动，敦促住建委尽快出台普通住房新标准。同时，他们表示，他们进行的这次维权签名活动不会是最后一次，在住建委出台新标准之前，会有北京五环外其他小区接力将维权签名活动进行下去，客观理性地表达诉求。

　　新普通住房标准的适用时间应追溯

　　“我们的房子下月中旬就要收房，住建委的标准一天不出来，我们就必须按3%交税，所以我们希望住建委尽快公布调整方案。”远洋一方业主小可（化名）说，“另外，我们的购房合同上规定由开发商代收契税，不在收房时缴纳契税，就不给我们钥匙。事实上，我们咨询住建委的时候，他们说不允许任何机构代收契税的。”

　　“另外，我们还担心新标准适用时间的问题。按照《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（ 京建住〔2005〕528号）文件规定，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。然而，五环外120万元以下才是普通住房的规定是自2008年11月24日起实施的，之后再未做调整，那么新普通住房标准的适用时间是不是应该追溯到2009年11月24日呢？”另一位业主李响（化名）说。

　　11月17日，在契税维权的风口浪尖上，北京市住建委的新浪微博@安居北京开通，以亲民的姿态面对网友的问询，并表示：我们理解大家对北京普通住宅标准调整的关注，对大家的焦急心情感同身受。关于北京普宅标准调整政策发布的时间，我们会尽快完善、尽快发布。而且，新的方案肯定将让更多的购房家庭享受到相应的税收优惠，以最大程度的支持普通居民家庭自住型购房需求。然而，当被问及是否会新普通住房标准的适用时间是否会追溯时，该微博的答案是“不会”。

　　房屋权属转移应以产权登记为完成标志

　　住建委的答案是可以理解的，因为契税征收是由税务部门完成的，若标准追溯到2009年，可能会牵涉到退税等较为复杂的问题。事实上，若要避免此类问题，解决方案并不复杂：只要根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。将“契税发生日”定为“办理产权证日”即可。

　　但根据业主们向北京市地税局多次的咨询，地税部门明确答复：“契税发生日”是“网签合同日”。

　　地税部门并未解释为何将“网签合同日”定为“契税发生日”，明显，他们认为网签合同的时候，土地、房屋权属已经转移，事实上，网签合同仅仅是对于土地、房屋权属转移的约定，与土地、房屋权属转移的履约相距还很遥远。

　　就此问题，记者采访了北京杉树律师事务所张浩律师，他表示：契税是转移土地、房屋权属过程中，承受的单位和个人缴纳的一项税。土地与房屋是不动产，权属转移以产权登记为完成标志。购房合同只是权属转移的“原因行为”，不是转移本身。

　　“转移合同”并不应指向购房合同

　　张浩律师考证了契票制度的本来涵义，他认为“契”在以前，就是产权证，比如立字为契、地契，其内涵与契税的契是一样的。

　　张浩律师同时解读了《契税暂行条例》第八条，他认为该条所述“转移合同”并不应指向购房合同。他质问：“在期房情形下，房屋初始登记还没进行，房屋还没形成，何来其权属转移？难道转移在建工程么？在现房合同情形下，所谓转移合同如前所述，转移只是合同义务项，合同约定与合同履行是两回事。而契税的实现前提是实际履行的结果。”
　　张浩律师还认为目前关于契税征收的问题，造成业主困惑的根源就是地税部门的某些望文生义的回答，而在实际操作上又与这些回复的意思相反，均是在办理产权登记时征收，并且依据征收当时的政策处理。他说：“《国家税务总局，财政部，建设部关于加强房地产税收管理的通知》关于购房时间的认定上：‘（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。’如果按地税部门的回复所称，按期房买卖合同签订时限缴交契税，这二者相差甚远，国家还将损失营业税，与立法者的初衷相背。”

　　权属转移一定发生在交付使用后

　　张浩律师说他自己5年前购买的房子就是按缴纳时的标准处理的。

　　在2007年被废止的《北京市地方税务局关于做好契税征管工作若干问题的通知》（京地税地〔２０００〕４７８号）有如下规定：三、北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋（含土地）权属转移变动手续的同时，即时代征税款。按照该条，“契税发生日”应该是“办理房产证日”

　　虽然该法规被废止，但目前北京并未有明文替代此法规，而该法规的很多做法至今依然沿袭。
　　保利茉莉公馆的业主小张也对“网签合同日”这个时间界定提出了异议：“《契税暂行条例》第九条规定纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。如果是购房时签的合同，那么业主们岂不都应该在购房当天或之后9日内接着交契税了？显然事实并非如此，因为到现在还没人通知我们正式收房、交契税。”

　　“在保利茉莉公馆的商品房预售合同中，第二十一条 产权登记 （二）转移登记 1、商品房交付使用后双方同意按照下列第1种方式处理。（1）双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。由此可见，第一、权属转移一定发生在交付使用后，尽管他们的房款大部或全部已进了开发商的腰包，但他们还未取得法律意义上的权属，权属至今还属开发商；第二、要向权属登记申请并获批准才能进行权属转移。因此，这也证明了‘契税发生日’不应该是‘网签合同日’”。