降价潮来袭 楼市悲秋地产建材能否冲出谷底

　　金色的秋天是收获的季节，然而这个秋天对于饱受调控影响的楼市而言是个不折不扣的黯淡“悲秋”。

　　自10月底，上海率先祭起“降价”大旗，一线城市京沪广深不少楼盘降价后，这波汹涌的降价潮正在向二三线或更大范围蔓延。万科、保利、绿地等龙头在内的众多房企选择降价促销、薄利多销等最实际的生存法则。

　　楼市萧条，上游建材板块也受到拖累。正处在暴风眼的地产、建材板块会否上演绝地求生。本期《每日经济新闻》带您一起解析。

　　危机来袭地产板块转机何在？

　　股市总是提前基本面作出反应，在此次楼市降价大潮降临的一个多月前，A股地产板块便进行了一番提前“降价”预演。

　　大智慧房地产指数从九月初的3522点最低下滑到10月21日的2823点，跌幅将近20%，超出大盘同期跌幅一倍。地产板块成了此次大盘秋季颓势、打压人气的最大祸首。

　　2011年三季度，沪深两市146家上市房企在营业收入和净利润两项核心指标上，均同比大幅下滑。而经营现金流、存货等关键指标的走恶也昭示着房地产行业当前正从深秋走向严冬。

　　但股市历来就有物极必反的内在规律。到了10月下旬，房地产板块风云突变，配合有关部门放松限购令政策的表态，惨淡多时的地产股终于在十月底迎来了一波引人瞩目的反弹行情，板块中如泛海建设、华业地产等一些个股在短短一周内反弹超过20%。但好景不长，在政策转向预期被各级政府的相继表态驳回后，地产股的走向又进入了一片迷茫。

　　事实上，支持地产板块连续做多的条件并不充分。眼下正值暮秋时节，冬天的脚步越来越近，而房地产行业无疑已经进入 “严冬”。市场不禁要问，冬天来了，春天究竟还有多远？

　　生存成第一要务

　　前不久楼市的 “铜九铁十”让房地产成了“房地惨”。

　　在调控政策持续高压之下，地产企业的资金链不断收紧、限购政策的钳制不放，直接导致全行业销售不畅、库存高企、现金流难以为继、被迫掀起降价潮。这每一点都让房地产越发伤不起。

　　10月27日，住建部部长姜伟新曾公开表示，一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调控。他还认为，限购政策是行政办法，是不得已而为之。

　　这番言论让业界看到一丝放松楼市调控的曙光，但10月29日的国务院常务会议随即就要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。温总理则进一步指出，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。”

　　显然政策的弦并没有如愿放松。在政策持续高压之下，上市房地产企业的日子自然越来越不好过。Wind数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业收入866.3亿元，同比下滑22%。146家上市房企共计实现净利润97.1亿元，同比下滑了25.5%。

　　上市房企存货压力也进一步增大。Wind数据显示，三季度末，房地产板块146家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

　　衡量上市房企资金命脉的经营性现金流净额的下滑速度也逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为-191.723亿元，而在去年同期则为-51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

　　东莞证券研报认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长。同时伴随着房价向下，房企利润将受到压挤。

　　来自国家统计局的最新数据显示，10月全国住宅销售面积和销售额同比环比均现负增长。10月单月商品房销售面积8364万平方米，环比显著下滑26.9%，同比下滑9.9%；单月销售额4514亿元，环比下滑25.4%，同比下跌11.1%。在接受调查的70个大中城市中，10月份有34个城市的新建住房价格较上月回落，高于9月的17个。

　　上月底从上海发轫的楼市“降价潮”正蔓延到全国更多的企业和城市，万科、保利、绿地等资金面较为宽松的大型企业也加入降价行列，其中万科已在多个城市掀降价行动。有分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率和业绩增长速度都将会有所降低。

　　“当前生存是房地产行业的第一要务。”爱建证券分析师左红英向《每日经济新闻》记者表示，“现在来看，调控会延续，但不太会加重，也不会有像2008年那样大的转折。只有能生存下来才谈得上转机。”

　　政策微调空间加大

　　在种种负面因素的叠加下，房地产行业难言见底，但也应该看到政策面已经具备微调的可能。

　　商务部网站信息显示重点监测的食用农产品价格上周（11月7日至13日）继续走低，为10月来连续第五周下滑。随着食品价格连续下行，通胀压力得以缓解，政策微调空间进一步加大。

　　10月我国CPI同比增幅为5.5%，自7月以来连续第3个月下跌，CPI拐点基本确立。安信证券预计，11月PPI可能会跌破4%，下降到3.8%；11月CPI同比涨幅会继续下滑，预计在4.5%附近。

　　近日，央行货币政策委员会委员李稻葵在“2011汇丰财富论坛”上指出，虽然今年中国的CPI预计增速将达到5.5%，但明年能下降到2.8%。

　　而10月份，人民币贷款新增加5868亿元，同比多增175亿元，超出市场预期，也被看做是信贷投放开始转向中性的标志。

　　安信证券首席经济学家高善文表示，货币政策层面，政府可能会通过一些相对灵活可控的手段进行试探性放松。这无疑为身陷险境的地产股带来了一线生机，10月下旬，房地产板块的一波强势反弹，即与政策面放松的表态有关，板块中如泛海建设、华业地产等不少个股曾在短短一周内就反弹超过20%。

　　股票市场历来领先实体经济的趋势变化。浙江某券商的一位分析师向《每日经济新闻》记者表示，“现金为王，行业集中度提高是现在地产行业的必然趋势。这方面，大型房企优势明显，而中小房企一旦资金出现压力，周转性就会出问题。”他认为，如果未来政策出现松动，房地产板块还是存在阶段性反弹可能，可以关注那些基本面良好，经营态势稳定的大型房企。

　　就估值而言，地产股已处2008年以来最低水平，特别是一线地产股。国泰君安研究报告显示，一线地产公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。其2012年的业绩锁定性比2008年高，且现在7～8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部。

　　“随着通胀与房价呈现回落趋势，国家宏观紧缩政策也出现微调预期。一旦中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股或将走出底部。”长江证券某分析师告诉《每日经济新闻》记者。

　　北京某券商分析师则向 《每日经济新闻》记者表示。“现在有点类似于2008年的情形，房地产行业出现全行业性的销售负增长，投资减速等负面因素。不过之后将可能伴随宏观调控及流动性的拐点，地产板块出现类似2008年年底的拐点的概率在加大。”

　　记者发现，近期有多家机构出台研报，表达了对当前房地产板块的看法。申银万国表示，2012年待政策出现较大松动后，应把握周期和成长共振的机会，届时建议配置房地产、工程机械等周期性行业。

　　但中金公司的报告对地产板块的建议是以防御为主。地产行业“短期成交量下滑、价格调整风险并未完全释放，同时各地方政府将结合自身情况来操作调控松紧，不会有明显转向信号。”

　　不过相对抗风险能力较弱的中小型房企，上述机构都对以万科、招商地产等为代表的受益于行业集中度提高的龙头房企表示看好，因为相对中小型房企，这些大型房企在“冬天”来临的时候，具备更强的抗寒能力，只要“春天”的消息来临，就很容易从严冬中复苏。

　　除此之外，中银国际还建议逢低布局受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司，如中南建设和首开股份等，以及享有调控避风港之称的商业地产公司，如金融街和世茂股份等。

　　值得注意的是，今年以来明星基金经理王亚伟旗下两只基金不畏调控，逆势持守地产板块，从今年一季度至三季度始终重仓地产股。三季报显示，房地产业均为华夏大盘和华夏策略第一大重仓行业，占比分别达到18.11%和16.20%。

　　左红英向记者表示，“其实从7、8月份开始，各券商就开始调高地产股评级。王亚伟重仓地产也许是从左侧投资的角度来考虑。现在地产股有一定安全边际，但不是底部。”