楼市拐点或正悄然而至

　　我国房地产市场从1992年初步形成雏形到目前已成为最主要的商品交易市场之一。1998年开始实行的住房制度改革，当年城镇人均住房只有9.3平方米，经过十几年的发展，截至2009年底，中国城镇人均住宅面积已达30平方米，农村人居住房面积达33.6平方米，住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观，从人均拥有住房面积上看我国住房并不短缺。

　　为了解决中低收入者买房难的问题，国家已推出庞大的保障房建设计划，这将有效缓解住房供求矛盾。与此同时，国家调控房地产政策与决心不会改变，政策取向十分明确。从房地产市场宏观环境的变化和供求矛盾的缓解角度看中国楼市拐点正逐步显现。

　　推高房价的主因在趋弱

　　回顾房地产市场的发展历程可以看到，1998年房改政策推出后是我国集中爆发改善住房需求和购置新房的时间段。目前“房改房”受益者的改善住房欲望已基本满足，余下的还有两个群体：一部分错过改善住房比较适宜的时间段，现在对高房价望而却步，暂时不想改善了；另一部分是对原有住房的地理位置和结构感觉还行，希望等“旧城改造”时原拆原迁。因此、像1998年房改政策后10年集中爆发改善需求已大为减少。

　　其次，2006年7月之前境外机构与人员在我国购买和炒买炒卖房地产的现象引起了中央重视，后由中央6部委联合发文明令禁止。这一政策在2007年得以全面执行，随后境外人员参与炒买炒卖房地产的现象大为减少。目前，可能受人民币升值影响仍有“热钱”以不同方式流入房地产市场，但这与前10年相比就微乎其微了。

　　第三，我国多子女时代出生的子女在2008年之前是结婚比较集中时段，他们的刚性购房需求较大且比较集中，这些结婚对住房需求到目前已基本释放完毕，在之后基本是独生子女了，他们的刚性需求与之前相比大为降低（若干年后住房对他们来说不是紧缺而是过剩）。

　　最后，投资投机房地产的渠道分别受国家金融信贷和税收以及“限购”等政策调控的限制，参与炒买炒卖房地产的投机客大为减少，一些至今手中握有用于投资或投机的商品房会因商品房市场调控而降价出手。

　　此外，很多人认为，我国正在推进的城镇化进程会极大催生住房刚性需求，房价只涨不跌。但城镇化新增人员的组成中，一类是郊区农民随着土地和原有民宅被征用，自然转为城镇户口，他们的住房也按拆迁办法按同比例或略高得以补偿，不会催生高房价。另一类是农村外出打工和读书考取大中专院校毕业后留在城市工作的原农村户口人员，他们的收入无法支撑高房价。因此，城镇化的推进会对住房有很大需求，但不是商品房，而是经济适用房。

　　楼市调控已见成效

　　近几年连续出台楼市调控政策，从土地、金融、税收、直至“限购”等政策对房地产市场进行调控并还以问责制的形式与地方官员政绩考核挂钩。中央已经看到我国房地产市场的泡沫正在形成，如不及时进行调控可能会造成我国的金融风险和有效资源的浪费，一旦造成房地产市场泡沫破裂，形成“硬着陆”，将影响我国经济健康发展和造成社会不稳定因素的严重后果。

　　7月22日，中央召开的政治局会议进一步明确：坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。10月，国务院总理温家宝在广西考察时表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。

　　中央高层对楼市调控的一系列的表态是当前楼市拐点最直接，最明确的信号。目前的楼市调控政策不是一时权宜之计，而是要达到调控目标为止。因此、在空前严厉的政策调控下，想投资投机炒房的无疑要承担巨大而且可以预见到的风险与损失，会令炒家望而却步。

　　面对高房价，党中央、国务院审时度势从经济和政治角度全面分析了我国房地产市场的现状，在“十二五”开局之年提出了5年内建设3600万套保障房住房的计划。从目前国务院亲自督促检查各地“保障房”建设情况看，保障房建设是可以比较快地形成有效供给。今年1000万套的开工建设与陆续推出和5年3600万套保障房住房的计划将极大抑制商品房高房价的问题，也是最有力促进楼市回归理性的重要举措。

　　拐点已有不少迹象

　　2009年我国城镇人口住房平均面积已达30平方米以上，农村人口住房平均面积已达33.6平方米以上，与发达国家相比我国住房面积已经接近或达到发达国家水平。

　　2010年国家电网公司公布了一项关于全国范围内660个城市的空置率调查，调查结果显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。尽管它的准确性有待进一步的论证，但它从另一方面揭示了大量“空置房”现象客观存在在我们身边。

　　今年初重庆、上海开始试点开征房产税。从试点情况看，房产税推出后两个城市的购房者观望气氛浓厚。另一方面，还在酝酿之中的“物业税”拟将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税种合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，把过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分期缴纳。

　　房产税、物业税都是住房保有环节期间的征税，最直接的作用是加大住房持有成本，减少空置率和高档房的产生，对拥有多套房的影响是较大的，随着实施力度的加强和管理手段及信息资源的完善会倒逼多套房回流到二级交易市场，增加市场供给，这对平抑房价和最终有效抑制住房投资与投机需求将起到决定性作用。

　　2009年全国各大房地产商在各地为争取一块“好地”在招投标上相互竞争加码，争当“地王”。而2011年1月至今，往日风光无限的土地市场正面临“寒冬”的考验，全国各地土地“流标”、“流拍”的声音不绝于耳，且大量地块以底价成交。

　　今年10月份中国指数研究院监测的35个城市中，26个城市楼市成交量同比下降，逾七成城市楼市成交量同比下跌，7个城市成交量跌幅在50%以上。现在，房地产市场成交量已经大幅萎缩，而房产的促销也由中小房企向大型房企蔓延。“量缩价降”到最后的降价潮的出现和投资取向的变化是楼市拐点出现的一个必然过程。

　　此外，多数城市库存创新高，全国14个主要城市库存需要15个月左右消化。供求关系的对比发生了明显的变化，面对楼盘的高库存和房贷款利率不断上调以及开发商的资金链的紧张，面对多重压力开发商要走出困境，就是要尽快降价促销，降低存量房库存，加快资金回笼，兑现利润，才能把握主动。如果认为楼市调控政策会戛然而止，房价会短期内止跌回升，将面对的是资金链的断裂和住房销售难的双重困境。

　　因此、目前楼市拐点的悄然而至已是不争的事实，是楼市调控产生的综合效应，拐点到来已是水到渠成。