土地冰封下楼市格局重组隐隐呈现

　　当前，土地市场屡遭滑铁卢。土地冰封之下，掩盖着品牌房企与其他房企土地储备差距越拉越大的现实，明年的楼市格局隐隐呈现。

　　市场格局

　　土地储备高度集中

　　从南京市场来看，现在的土地储备集中在品牌开发商的手中。其中，苏宁环球、中冶集团、苏宁置业、世茂集团四个企业储备土地建筑面积均在200万平方米以上，四家企业合计储备的建筑面积为1293万平方米，占可比发展商总储备土地建筑面积的52.9%。其中以苏宁环球集团的储备土地建筑面积最高，达564万平方米，集中分布在浦口的天润城、威尼斯水城两个项目；其次为中冶集团，土地储备建筑面积为314万平方米(不含河西中部的置换用地)，集中分布在下关滨江的老城改造项目。

　　土地储备集中在品牌开发商手里，而品牌开发企业的土地储备也通常集中在一两个“巨无霸”的项目中。例如，公认的“巨无霸”项目有6个，分别为苏宁环球集团天润城、威尼斯水城、中冶集团的下关滨江项目、雅居乐浦口过江隧道项目、世茂集团的海峡城项目、下关世茂外滩新城项目。“仅这六个项目合计起来，储备土地建筑面积就达到1103万平方米，占可比开发企业总土地储备建筑面积的45%，土地储备集中度较高。”有资深业内人士分析说。

　　竞争格局

　　外来大鳄后来居上

　　“当前，活跃在土地拍卖市场上的几乎都是外来品牌房企的身影，南京本土品牌房企动作寥寥。”南京广智行营销顾问有限公司总经理柳彪感慨说，南京本土的老牌开发企业拿地活跃度远不如外来企业。

　　“一方面，南京本土品牌房企数量也不如外地品牌房企那么多。”有不愿透露姓名的开发商表示。而另一方面，如银城、栖霞建设、亚东建设、苏宁置业、苏宁环球、城开建设、建发等企业，无论是资金规模、项目运营、物业服务等方面均受到外来大鳄的冲击。因此，近年主要以开发前期储备土地为主，或远走江苏的三线甚至四线城市如盐城、扬州、泰州、连云港等城市寻求发展机会。而还有一些房企则将重点转向其他行业，如进军矿业、金融业、娱乐业、文化产业等。

　　外来品牌企业成为拿地主角，中冶集团、雅居乐、金地等企业新增土地面积较多。中冶集团去年新增可建面积300万余平方米，目前在南京的土地储备仅次于苏宁环球，可建面积高达314万平方米；雅居乐去年新增可建面积97.66万平方米。随着地价的大幅上涨，土地市场成为大牌企业的竞价的舞台，本土的中小企业益发举步维艰。

　　地理格局

　　郊区化进一步加剧

　　“从前一阶段的成交土地来看，明年的热点板块与今年大致差不多，也就是说今年大热的板块明年依然是热点，如板桥、仙林湖、顶山板块等。”张辉分析说，“以前看来最为末端的区域，比如仙林湖板块、江宁方山大学城板块等今年都有楼盘在售。”

　　记者注意到，从2010年6月到2011年10月这一年多的时间内，南京当前无论一级土地市场或二级商品住宅市场几乎都集中在“一城三区”，也就是河西新城，以及东山、仙林、江北三个区域。

　　“随着地铁一号南延、二号东延线的运行以及纬七路长江隧道的通车，江宁、浦口及仙林三个新市区迎来发展契机，政府部门也加大上述区域的供地比例。而城北板块是个例外，虽然占了全市总成交建筑面积的30%，但只归因于中冶集团的两宗巨无霸地块(建筑面积达300万余平方米)。”

　　有业内人士分析说，基于轨道交通建成通车及建设规划以及老城区可用开发的用地体量减少，用地供应郊区化将成为南京土地的一个显著特点。今后用地供应主要来自江宁、江北、板桥、仙林等区域。