土地供应锐减必将影响未来两年房价

　　财政部《2009年全国土地出让收支基本情况》显示，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%。

　　然而，2009年从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元，计提的农业土地开发资金收入143亿元，市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元，国有土地使用权出让金收入12732.96亿元。

　　提取上述基金之后，用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元，占支出总额的比重（以下简称占比重）为40.4%；用于土地开发支出1322.46亿元，占比重为10.7%；用于城市建设支出3340.99亿元，占比重为27.1%；用于农村基础设施建设支出为433.1亿元，占比重为3.5%。

　　实际上，2009年全国土地出让收支结余1912.6亿元。这便是真实的土地财政状况。而据财政部科研所的统计数据显示：2006年全国土地出让收入达7000亿元，土地出让净收益3000亿元；2007年全国土地出让收入超过1.2亿元；2008年土地出让收入9600多亿元，净收益都在4000亿元左右。土地出让净收益占比连续下降，主要原因是城市一级土地开发的成本，从拆迁安置到管网配套设施成本的连年上涨。这才是土地财政的真相！

　　说清了土地问题，也就基本能预见到未来市场的真实情况。而目前我们清楚的是，土地出让在一线城市前三季度是下降的趋势，也预示着未来两年，市场又会出现住宅上市量同比萎缩的局面。

　　那么，2010年前三季度，北京市场住宅用地出让收入607亿元，今年却萎缩至325亿元的事实表明，北京市场对土地追捧的开发商少了。当然，还有一个原因，2011年北京土地市场以五环外为主，2010年前四个月北京主城区天价地的出让形势今年不复存在。

　　看市场长期趋势，看的不可能是单单的强压下的需求。限购限贷政策，压制住的需求是很大的。现有政策下，北京住宅需求总量，万科数据是20万套，这是今年达到购买条件的人群总量。当然明年还要有增量。市场需求的主体，除了外来人口的刚需之外，应该是婚房学区房需求的不可改变，还有大量的需要扩房改善居住水平的所谓富裕人群。

　　中国城市化进程，带来的东部城市人口的高速增长，是欧美、日本市场不具备的。以北京为例，官方数据年均50万以上的人口增长，给北京市场的供应压力很难释放掉。而全国年均1500万左右的新增城市人口，东西部严重不均匀，以致中国城市的房价东西部差距巨大。平衡发展东中西部的设想，要靠市场实现。所以，不能用欧美、日本发展的规律分析中国市场。

　　况且，中国市场还有两个重要特点是欧美、日本不具备的。第一：1949年开始的土地改革，分房分地，有房有地的占100%；第二，直至1998年房地产市场化改革，之前50年福利分房的历史。当然还有一条是中国的城市化进程，仅仅是刚开始。官方数据的45.6%，在我们看来，过于宽泛，真实的城市化数据，专家估计不过35%左右。达到欧美、日本70%以上的水平，还有几十年的路要走。

　　未来的市场，还是需求与供应的严重矛盾决定的。