土地市场抄底时机尚未成熟

　　东方早报：上海今年以来的土地市场情况是怎么样的？

　　朱青：从整个上半年的交易数据来看，土地市场趋冷，尤其是二季度，市场进入观望期。但总结二季度时发现，上海整体土地出让计划仍然秉承加大土地供应的导向。市场在7、8月份开始出现明显复苏。

　　三季度市场复苏的主要原因有以下几点：其一是政府层面，三、四季度本就是传统的推地高峰期；其二，上半年关于未来走势的分歧至三季度已日趋一致，政府与投资者对于趋势判断也较为一致；其三，整个三季度，品牌房企的资金回笼整体向好，良性化运作支持企业拿地；其四，政府要完成今年的供地目标，需要加大推地量。从价格方面来看，三季度与二季度相比，略有下浮。可以说，整个2011年成交土地的平均楼板价格较2010年有所下浮。

　　东方早报：对于四季度市场走势，做如何判断？

　　朱青：从历年的土地出让情况来看，三季度是一个供应高峰，四季度会转化成为成交高峰，尤其是10、11月份。今年的供应在三季度回暖，四季度也将呈现上述相似格局。

　　今年优质地块的推出量较2009年、2010年都明显减少，具有“地王相”的地块更少。这也反映了政府的一个意愿，在加大土地供应的同时，尽量避免在敏感时期出现地王。目前大型企业的思路是进军二三线城市，但其中不少仍然希望加大在上海的投资，希望获取土地，比如中粮地产[简介 最新动态]。

　　因此，今年四季度，上海土地会保持当前的成交态势，地价平稳，不会出现较大起伏，高溢价土地大量出现的可能性也不大。

　　东方早报：既然目前土地成交价格低，是否适合企业抄底拿地？

　　朱青：从项目角度考虑，目前阶段是应该谨慎拿地、快速去化、资金维稳的时期。企业仍然要适时出手获取合适地块储备，因为对于国内房企来说，上市融资、实现资本化运作依然重要。而要上市，土地储备即是其最重要的资产。

　　谈及抄底，首先要区分土地成交价格和土地市场价格。由于地块属性和具体区域的不同，不能简单从当前成交价格去判断土地市场价格。土地平均成交价格低，并不意味着土地市场价格低。只能说，近一段时间，土地成交价格较低，从动态监控来看，土地市场价格实际也并没有像成交价格那样走低。政府通过物业价值来倒推土地市场价格，在上海房价没有出现明显调整、建安成本日益走高情况下，土地市场价格依然会往上走。即便目前略有下调，也还没有到抄底的时候。