房地产发展论坛建言 房价晚降不如早降

　　“金九银十”落空、佛山“放松版”限购政策“一日游”等现象，给未来房地产市场增添了变数。政策何处去？房价何处去？昨日在宁举办的“房地产，在转型中谋发展”论坛上，这些话题备受注目。

　　房地产快速膨胀时代正在远去

　　住建部政策研究中心副主任秦虹说，去年一年房地产销售的规模是2000年销售总额的10倍；开发企业的融资能力是当时的9.4倍，开发企业的投资规模则是当时的7.6倍。“这10年，中国城镇住房总竣工面积达到72亿平方米，满足了2.2亿城镇家庭住上新房的愿望。”

　　她认为，这10年房地产快速膨胀发展，与同期经济高速发展息息相关，而资金流的推动亦是功不可灭。“经济高速增长加之资金环境非常宽裕，导致民间资本快速膨胀，我们今年到温州、鄂尔多斯等民资相对集中的地方做调查，发现民资发达的程度超出想象，有庞大的住房投资和改善需求。以鄂尔多斯为例，当地民资多达2200亿，民资青睐房地产，一个家庭往往买四五套房。好在他们大多是在当地购房，如果到北京购房，北京的房地产是抗受不了的，因为北京去年新建商品房的销售总额才2100亿元，也就是说还不够这些民资购房的。”

　　秦虹说，房市的快速发展，一方面改善了住房品质，但也导致了市场的不平衡。“过去10年房地产业的高速增长是不可复制的，因为未来10年，中国经济增长速度不可能像之前那样快，这次‘十二五’规划国家确定的经济增长目标是7％，比前些年最低的年份还要低，这表明国家在有意识、主动控制经济增长速度，着力提高经济增长质量。”她表示，当前国家调整内外需结构，从过去依靠出口、依靠国际市场来带动和刺激经济转向了扩大内需，这样货币环境就不可能像过去那样宽松。

　　着名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为，房地产已经度过了黄金增长期。“既要保物价稳、又要保经济增长质量好，必然要牺牲经济发展速度，在这一过程中，房地产将变得没有那么重要，未来5-10年，房地产将从领先的、有丰厚回报的产业，逐渐成为享有行业平均回报率的行业，不再是支柱。”

　　调控不会转向，限购应长期化规范化

　　秦虹称，“当前的限购及限贷政策也服从了大局，即防止社会财富分配不均引发社会矛盾激化。”

　　她表示，今年的调控政策不会转向。“虽然北京、南京等一些大城市已经出现成交量下降、价格调整的变化，但从全国看，房地产市场未出现结构调整的趋势性变化，部分地区市场的调整，不足以导致房地产调控政策的变向。”

　　“政府坚持对房地产市场进行调控，就是坚决抑制投机行为，大力启动民生性需求，这个方向不会轻易转变，住房市场去投资化与加大保障房建设，将是政策调控坚持的主题。”

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民分析认为，真正影响未来几年楼市的还是限购政策。他说，如要调整房地产发展方向，限贷影响有限，因为真正需要贷款的是普通大众，有钱人不需要贷款，他们可以继续买房，继续推高房价；限价只是一些地方玩的猫捉老鼠的游戏，限价要求房价只能下不能上，开发商就会把房价定得很高，这一政策也无法限制开发商；限购政策则影响猛烈，意味着有了“房票”才能购房。

　　钟伟称，限购是“只能上不能下的政策”，将长期化、普通化、规范化。

　　市场面临降价潮，但房价不会大跌

　　近日，知名开发商星河湾在上海闵行区的一个项目降价，单价从4.5万降至3-3.5万，降幅超过20%，这被业内视为房价松动的标杆性事件。而且万科近期也在多个城市推行降价。

　　钟伟认为，在目前的市场下，降价才是硬道理。“市场将面临降价潮，对开发商来说，降价是无法回避、不能不选择的惟一手段。暗降不如明降、晚降不如早降，否则市场信心将更加脆弱，消费者的热情会冷却。”

　　他还表示，在调控之下，市场会继续调整，直至于“停摆”，而调整的时段至少持续2年。“明年上半年一批中小房企可能退市，适应能力强的、经历过几轮调控的开发商才能活下来。”

　　“很多人问拐点的问题，其实探讨拐点没有意义。股票从6000点降到2000点，但一套600万的房子却不会降到200万。在任何一轮调控中，市中心的住房和学区房的房价都没有一丝松动，受到影响的大多是市中心以外的房源。”陈立民称。

　　难得的“窗口期”，自住需求可入场

　　星浩资本首席执行官赵汉忠认为，银根紧缩背景下，购房者面临难得的“窗口期”。“现在买房是相对的好机会，未来这一年买房都是好时机。”

　　钟伟给予购房者建议——“第一，如果买房是用来自住的，生命是有限的，所以该买就买，认认真真地享受，保证你一生的质量。第二，如果是投资，当前政府快速的发钞过程远远没有结束，2011年广义货币的增速仍然在14%到15%，在没有其他良好的投资渠道的情况下，买房子应该有不错的投资回报，但它一定不是最快的投资回报。所以，终归还是取决于你的心态能不能承受风险，取决于你的投资能力。”

　　钟伟提醒说，从理论上讲，当城镇家庭户均住宅套数大于1.12套时，就意味着房地产具备了崩溃的条件，泡沫可能破灭。“目前我们的城市中每新建3套房就要拆掉1套房，城镇家庭户均住宅套数是0.94套，到2017年或2018年，户均住宅套数将达到1.1套的水平。”言下之意，中国房地产泡沫或将在六七年后破灭。