私募债试水保障房

　　近日，本报独家获悉，继9月2日北京国有资本经营管理中心（简称“北京国管中心”）在银行间债券市场成功注册50亿元保障房私募债之后。10月8日，北京金隅集团20亿元私募债也在中国银行间市场交易商协会完成注册审批，这是北京市第二只完成注册审批并用于保障房建设的私募债。据悉，下一步，金隅集团将尽快与主承销商中国工商银行、中国农业银行制定发行计划，完成发行募集工作。此次募集的20亿元资金将用于在京的2个保障房项目，建筑面积47.1万平方米，提供住宅6700套。

　　据资料显示，为加快北京保障房建设，2011年北京国管中心、北京保障房建设投资中心、金隅集团、住总集团、中关村集团、北京经济技术投资开发总公司等9家企业拟发行500亿元私募债。其中，金隅集团等4家企业拟各发行50亿元，住总集团拟发行20亿元，中关村集团拟发行40亿元，北京经济技术投资开发总公司拟发行35亿元。

　　在保障房融资“喊渴”的形势下，拟发行的500亿元私募债，有望为紧绷的保障房融资送来“解渴之水”。

　　尝鲜保障房私募债

　　“在当前银行贷款收紧，财政投入捉襟见肘，保障房建设步入集中建设期之时，私募债作为一种创新型直接融资工具，相比传统融资渠道，其审批程序简单、融资成本较低，因而备受青睐。”北京市金融工作局相关人员在接受本报采访时表示。

　　北京国管中心发行的50亿元保障房私募债，包括20亿元3年期中期票据和30亿元5年期中期票据，票面利率分别为6.05%和6.13%，4家银行作为定向投资人。50亿元私募债将专项投向8个保障房项目，将提供1.7万套保障房。其发行成功意味着北京成为全国首个通过发行保障房专项债券融资的地方政府，也是债券市场发行的第一笔保障房专项债券，标志着保障房建设资金可以通过规范、透明的市场化渠道融资。

　　据消息人士透露，此次北京国管中心发行的50亿元私募债，主要是可售型的经济适用房、两限房项目，“资金回收较快，也有一定的收益，投资人的认购积极性较大。”

　　上述金融工作局人员表示，私募债对发债主体的信用级别要求较高，需要明确发债用途等，因此目前部分发行企业的保障房项目手续还需进一步完善，以达到私募债券注册申报的要求。

　　封闭管理 委托支付

　　在保障房建设任务压顶、资金匮乏的情况下，今年以来，债券市场对房企融资展露出少有的开放之姿。国家发改委6月曾发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债进行保障房融资。不过，从目前状况看，形势并不乐观。此前，重庆曾报批国家发改委拟发行60亿元的企业债，至今尚未传出获批消息。

　　“从审批流程来看，相较企业债动辄半年以上的审批期，采用注册制的中票优势很明显。”上述金融工作局人员表示。事实上，发行人热衷于私募债的原因还在于，私募债没有公开发债时所要求的发债规模上限为“公司净资产40%”的限定。

　　对此，有市场人士质疑，目前房企普遍处于高负债率，采取私募形式募资，规避了《证券法》所规定的“企业公开发行债券的累计余额不得超过净资产40%”的约束。但保障房私募债发行后，房企总体债务会继续增长，从而加大了偿债风险。如何保障风险可控？如何确保所募集资金不被挪用令人担忧。

　　“支持保障房私募债的还款来源包括北京市财政、保障房租金收益以及政府配套的部分土地出让金等。私募债对发债主体的信用级别要求较高，评级不足AAA级的发行企业，必须增信到AAA级方可进行注册申报。发行人的资质相对较高，不存在偿债风险。”上述金融工作局人员说。

　　“风险是可控的。”中国银行间市场交易商协会有关人士在回复记者时也解释，首次发债的北京国管中心以及此次发债的金隅集团的信用资质比较高。另外，相较银行贷款，私募债毕竟只占一小部分，风险相对很小。

　　针对专款专用问题，北京市金融工作局人员表示，私募债所募集资金只能用于2011年北京市新开工的20万套保障房项目，各企业不得将募集资金用于以往年度未完成的保障房项目，或偿还银行贷款，且不得循环使用。但对于北京国管中心，交易商协会将根据实际情况制定单独资金循环使用政策。发行人与主承销商签订严格的资金监管协议，由主承销商代表投资人对募集资金使用、偿债资金归集进行逐项全过程监管。采用封闭运行、委托支付形式，确保专款专用。

　　而对于后期拟将发行的450亿元私募债能否落地，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，“500亿元私募债未必都能注册成功，企业可能会根据项目进展情况分期分批进行。”其认为，私募债券是发行者向与其有特定关系的少数投资者为募集对象而发行的债券。债券的发行范围很小，其投资者大多数为银行或保险公司等金融机构。因其缺乏流动性，保险等机构投资兴趣不高，一般认购的很少，定向投资者主要还是以持有到期为投资目的的银行。