北京：限购后几大逆势热销楼市盘点

　　万科、恒大卷入价格战 从2007年到2010年，政府在经历了对楼市的多次调控但收效甚微之后，终于在2011年初痛下决心，以一纸限购令为首的“史上最严厉调控政策”终于被高高祭起，整个楼市高歌猛进的步伐如当头棒喝般顿时止步，从开发商到购房者，无不从中噤若寒蝉，倍感“最好的时代已过去”。

　　但正如沙漠中也会有绿洲出现，一片寒意中，楼市也不乏个别亮点爆出，调查显示，在前九个月的销售中，商铺、商住房与顶级豪宅这三大领域，均在一定程度上出现了逆势热销的状态。虽然目前尚不能断言具有普遍性借鉴意义，但在今年整个市场万马齐喑的背景下，也颇值得人们思考一番。

　　商铺投资受欢迎

　　根据国家统计局公布的数据，8月份居民消费价格指数(CPI)同比上升6.4%，创下三年来最高升幅。在通货膨胀，物价上涨，投资客手中资产不断贬值的形势下，市场上涌动的热钱急欲寻求保值落点，大量资金开始涌入商铺市场。

　　据悉，上半年北京商铺市场成交十分活跃，尽管供应面积仅为583253平米，1-6月市场成交面积却达到889441平米，供不应求趋势十分明显。受此推动，很多开发商也都加大了对商业地产的开发力度，“一铺养三代”的概念被重新提上日程。虽然不少专家指出这只是在市场尚未对限购令消化完全的表现，仍有许多业内人士普遍认为，房地产市场很可能将迎来商业地产的黄金十年。

　　但需要注意的是，经过半年多的调整，各大银行对商铺贷款已渐有收紧之势。据了解，不少银行已悄然将商业用房贷款利率由上浮10%提高到上浮20%以上，这也无形中加大了商铺投资的风险值。一位投资专家提醒投资者，根据评估标准，市中心铺位租赁回报率7.5%以上、批发市场回报率8%-10%才算合理水平，而目前北京很多商铺业主一般按照2%-4%的回报率来放售商铺，若过分忽视回报率而寄望未来的物业升值，投资者有可能成为“击鼓传花”的接棒者，入手需谨慎。

　　商住房广获追捧

　　虽然政府下发限购令的目的是打击恶意炒房、抑制房价过快上涨，但不可避免的“误伤”了相当一部分首置与首改型客户。传统商品房暂时已置业无望，近年来一直不温不火的商住两用房就因此得到了空前追捧。

　　据了解，随着城区住宅用地的稀缺，商住项目成为北京房地产市场的主力。因为同样的户型，属于商业、办公或综合立项的非住宅项目价格要比纯住宅便宜两三成，在高房价的背景下受到投资者的关注。更为重要的是，商业立项的楼盘因为不属于住宅，所以不受“限购令”的影响，购买套数和贷款均处于宽松状态。“不限购、低总价”也成了诸多商住房项目的重点诉求。

　　“100万能买套商住楼，却买不到住宅，这就是很多经济能力有限的客户最看重的。”某地产机构市场总监张先生表示，同时，年中出台的“商改住禁售令”也为已经取得销售资格的项目提供了强大的利好支持。“很多人争相购买就是看好以后这样的房子不会再有，升值潜力比较大。”不过他也指出，购买商住楼也得学会先算成本，商水商电以及商业项目的物业费，“这些都是看不见的生活成本。而且，一旦房产税落地，商住楼项目肯定是按商业立项来收税，会比70年产权住宅的税率高。”

　　顶级豪宅最稳健

　　相较于普通商品房、商铺和商住房项目，处于房地产市场中最高端的顶级豪宅产品，一直以来都是“最稳健”的一类。由于购买人群的层次高、经济实力强，限购政策的影响对这一领域影响并不大。虽然国家对别墅用地的审批日趋严格，市内可开发的土地也趋于饱和，但从数据来看，市场表现尚未出现大幅下调。

　　据第一太平戴维斯统计，北京高端住宅及豪宅市场多个新项目接连入市并开盘放售，2011年前8个月总供给量约1500套，月均供给量约188套，比2010年仅略减少7.5%，供给量及需求量相对稳定。

　　以远洋地产为例，今年已分别于6月12日和9月17日，接连推出了“远洋傲北”和“远洋天着”两个大盘。其中远洋傲北作为远洋地产京城首个低密度高端别墅项目，一亮相即受到了各界客户的广泛关注，开盘当日即完成了四十余套认购，认购金额超过4亿元。而地处东南五环、属于五环范围绝版城市别墅的远洋天着，虽然每套别墅最低价格也在1000万左右，但依然没能阻挡强大的市场热情。开盘当日三小时即将3亿业绩纳入囊中。纵观普遍惨淡收官的“金九”楼市，只有远洋天着实现了不为所动、一路飘红，可谓一枝独秀无与争锋。

　　一位认购该项目的业主坦言，自己最看好远洋天着的稀缺性和升值潜力，“别墅的品质非常好，而且开车到CBD只有20分钟，这是别的楼盘很难做到的。”由于本身从事金融投资行业的，该客户认为，目前全球通胀预期不断增大，各种投资产品都不稳健，只有这种顶级豪宅能够保证资产的保值与增值。显然，抗跌性强是远洋天着赢得高端客户认可的重要原因。