限购周年拐点或现 上市房企库存大幅增加

　　全球最大私募股权投资公司黑石集团近期出售上海的一栋商业楼宇，引起各界关注。

　　不久，新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。

　　自2010年9月29日出台以来，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等“新国五条”在楼市中的调控作用愈加明显，在过去的一年时间里，高涨的房价势头被遏制、楼盘销售剧减、外资撤离房市，这是否意味着房价拐点的到来呢？

　　调控作用明显

　　一年来，在“限购令”影响下， 楼市需求逐渐减少，而限购城市还是继续增加。

　　2011年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。

　　随后，9月9日，浙江省衢州市出台楼市“限购令”。至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。

　　东兴证券房地产研究员郑闵钢认为，衢州城市规模小，限购给上市公司的销售带来的影响很小。另外从限购的内容看，限购只针对外地购房者，对本地人限购的条件更为宽松。“我们认为二三线城市限购对商品房销售的影响远低于首批出台限购城市的影响，限购扩大对商品房全年度销售的影响不会超过5%。这些城市房地产上市公司进入相对较少，对房地产上市公司的影响有限。”

　　但是，限购还是实实在在影响了台州的楼市。

　　最新数据显示，9月份台州商品房开发用地成交4宗，总面积9.0031公顷，成交面积3.16057亿元。其中，用作商业用地开发的有1宗，地块面积5.0832公顷，成交金额8001万元。而在同月份，台州出让的商品房开发用地有8宗，面积19.3573万平方米。

　　这样算来，台州9月份的土地成交率为50%，有一半流拍。

　　“土地成交的一半流拍 ，也间接反映了地产商拿地的谨慎。”上海一位基金经理认为，这种谨慎有两个原因，一是地产商本身资金链就紧张，不会贸然出手；二是对于楼市未来的调控

　　心有余悸，“房价拐点是否到来，暂时很难说，但是目前地产商很多都有库存没有卖掉，这也导致他们不会继续拿地。”

　　国家统计局公布的最新70大中城市房价变动情况来看，房价快速上涨的趋势已经被遏制。一些城市的房价涨幅继续减小，与此同时，房价环比下降的城市范围在继续扩大。从区域来看，中西部、环渤海重点城市房价涨幅已经明显缩小；一线城市、珠三角重点城市房价环比涨幅已经缩小到零；长三角重点城市房价已经下降。

　　尽管有部分城市利用限价来避开限购，但是上述基金经理告诉记者，严格的“限购令”会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩，进而影响土地市场，地方政府的土地出让金和房产交易环节的税收会大幅下滑，“个人还是支持限购的，这个作用要明显好于限价。”

　　上市房企库存增加

　　目前大城市总体房价处于僵持状态，广发证券首席分析师赵强了解的情况显示，部分城市如北京、杭州等外围市场出现松动。“开发商采取的促销策略，以及政府对供应结构的控制使得主要城市住宅价格涨幅继续趋缓、降价范围进一步扩大。”

　　但是值得注意的是，地产商库存开始逐步增加。

　　今年1-8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值，其中以东部经济发达省份的三线城市尤为突出，三四线城市泡沫明显，房地产市场库存数量创下新高。

　　渤海证券研究员齐艳莉认为此次房地产调控政策将比以往更为强烈，限贷令和二三线城市限购令的力度将不会放松，政策的持续性将有待与市场高库存量的进一步消化，泡沫的挤压，房价的下行趋势越发明显。