黑龙江大庆棚户区改造“三边”原则乱象

　　棚户区改造本是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，但在大庆市大同区，当地如火如荼的棚户区改造却正演变成商品房开发的新兴市场。然而大同区所售商品房大部分五证不全，既签不了商品房买卖合同，也办不了产权证。甚至土地“先上船后补票”，先建后挂再摘牌，摘牌之时亦是房子建成之时。“边拆迁、边建设、边补办手续”的“三边”原则，已成为“大同区特色”。

　　从大庆市萨尔图国际机场去往大同区的高速路两旁，随处可见“磕头机”辛勤劳作的身影，这里是石油会战的最早战场。作为大庆油田的发祥地，大同区素有“油城大庆的延安”之美誉。自建区以来，棚户区伴随着大同区走过了近半个世纪，然而简单的一句“三年消灭所有棚户区”的口号将使这些低矮平房化作历史。

　　棚户区改造本是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。但在大庆市大同区这项安居工程却别有一番喻意，当地如火如荼的棚户区改造正演变成商品房开发的新兴市场，但所售商品房五证不全，既签不了商品房买卖合同，也办不了产权证。中国房地产报记者经过调查采访发现，大同区的棚户区改造项目都在暗自遵循“边拆迁、边建设、边补办手续”的“三边”原则，这已演变成了“大同区特色”。

　　无证先售

　　一条同阳路将大同区分成了南北两个世界，同阳路以南棚户区犹在，同阳路以北是一幢幢拔地而起的楼房，同乐家园、梧桐苑、紫玉花园、海通家园等小区依次排开。这是自2008年以来，按照大庆市城市棚户区改造的总体目标，大同区利用3年时间完成的棚户区拆迁改造任务。如今的高楼林立、霓虹闪烁遮盖了旧日的“城市伤疤”。

　　9月6日，记者沿着同庆街、同城路、同心街、同阳路寻访，尽收眼底的除了林林总总“身居城市，心享自然”、“首创社区，第一居所”等商品房广告外，就是各个售楼处火爆的销售场面。除在建的同乐家园小区外，尚城、教师花园、梧桐苑等小区已陆续办理入住，各个售楼处前来咨询购买的客户络绎不绝。

　　在同乐家园的售楼处，半个小时内就有三四拨儿人咨询项目的进展情况。“同乐家园年底就能签合同，这个项目从去年就开始卖，已经没剩几套了，如果想买，就交8万元的定金，但现在既开不了收据也签不了要约书。”该项目销售顾问介绍说。

　　记者从墙上的销控表看到，同乐家园的房子的确所剩无几。桌上的一份资料上写明同乐家园项目占地5.08公顷，建筑面积6.86万平方米。住宅二、五层3080元/平方米，三、四层3280元/平方米，六层2880元/平方米。临街商铺售价分别为9680元/平方米和5880元/平方米。

　　看到记者在沙盘前转来转去，一旁看房的王先生说：“你不是大同人吧，这几年大同区的房子都是这么卖的，都是先交一部分定金，也没发生开发商卷款潜逃的事情，房子也卖了老百姓也住了，有没有房本都能一直住着。”

　　一旁的销售顾问似乎也看出了记者的疑惑：“先交8万元，后期的房款等签合同时再补上，因为项目证件不全所以开不了收据，但这都是商品房，开发商是区政府的城投公司，跑不了。再说了，不签合同，你掏8万要是住一辈子，那还不是你占便宜了！我前年买的海通家园的房子，到现在也还没签，我也是交了点定金一直住到现在，都是这种情况。”该销售顾问向记者游说。

　　棚户遗症

　　在同乐家园售楼处背后的工地里，不时传来轰轰作响的机器声，在一排排高高耸立的新楼夹逢中是与其格格不入的几所平房，暗示着此地曾是大同区有名的棚户区。同乐家园的房主宋杰告诉记者：“2010年4月16日，同乐家园和雅居名苑同时收到了拆迁公告，由于拆迁安置方案中只有货币补偿没有产权调换，我们10户选择了拒签。2011年5月1日，同乐家园的开发商大同区城投公司把我们周围平整好的土地圈起来，破土动工开始建房。”

　　据本报记者获悉，大庆市城乡建设局于今年9月中旬发布的《关于工程建设领域突出问题专项治理暨建筑市场专项执法检查情况的通报》中规定，因履行前期法定建设程序不到位，在未取得施工许可证的情况下擅自开工建设，将被责令停工。要求限期补办手续的8处工程中就包括大同区城市建设投资公司的同乐家园小区工程。

　　“此前6月12日，黑龙江省‘打非’督察二组就曾下达《停工(核查)通知书》和《督办通知》，责成大庆市建设局查封工地。然而，执法队封了两次，都未能阻止非法施工。”宋杰说。

　　在记者的走访中，像同乐家园这样没达到净地就非法施工，五证不全便敢卖房的现象在大同区并非个案。

　　在同城路北侧，尚城的房子已销售殆尽，但其商品房销售(预售)许可证今年9月初才办下来。“尚城一期的房源已经卖完，二期每平方米均价3200元，我们准备封盘一个月不对外销售。因为尚城的第五个证商品房销售(预售)许可证刚办下来，我们要利用一个月的时间为业主办理网签。”尚城项目置业顾问小卢说。

　　当被提及棚户区改造及五证不全怎敢建房卖房时，小卢回答的很坚决，“在大同买房就要遵守大同的规则，大同的商品房市场就是这样，边拆边建边办边卖，而棚户区只不过是说开发商以棚户区的名义拿地，这样可以享受税费减免的优惠，但尚城开发的全是商品房。”

　　对于大同区这种“先上船后补票”的商品房操作原则，之前一直在大庆市区工作刚调到大同区的雅居名苑销售主管小杨也表示不理解，“我卖了这么多年的房子，只有大同是这样，没证就敢卖房，没达到交房条件就敢入住。”

　　而2009年就已开建的海通家园亦如此。当记者以卖房过户为由问其能否签合同时，销售人员很不耐烦地说：“现在手续不全，签不了合同，至于何时能签为什么手续不全，我们也不知道。想卖房，你拿着要约书过来，海通给你开个证明，证明房子是你买的不就行了吗？”

　　从同乐家园到海通家园，这一路各项目都深蕴“边拆迁、边建设、边补办手续”的游戏规则。大庆市大同区委书记颜祥森在和“钉子户”交涉中曾明确表示，省里允许该区棚户区改造实行“三边政策”，即边拆迁、边建设、边补办手续。

　　大庆市大同区建设局局长鲁金凤在接受本报记者采访时说：“这些商品房小区都有证件，都通过了‘招拍挂’程序，相关信息在大庆市土地局网站都能查到。个别小区出现的状况是因为棚户区改造项目中存在的拆迁难度导致的。像同乐家园和雅居名苑这些地块只能采取局部挂牌、分期分批开发、净地一块儿挂一块儿的模式。不能因为几个‘钉子户’耽误了区政府的整个规划，同乐家园地块就是因为没有达到净地，逼走了前期开发商，城投公司自己开发纯属无奈之举。”

　　9月8日，本报记者前往大庆市国土资源局土地利用科咨询大同区相关地块的土地出让情况，被告知棚户区改造是可以建商品房的，大同区的几个地块都经过了“招拍挂”，同乐家园是刚挂牌的，至于程序怎么走，各地区可依自身情况而定。

　　于是，本报记者通过中国土地市场网上查阅大庆市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告时发现，同乐家园地块的挂牌时间为2011年9月1日至9月10日，梧桐苑地块的挂牌时间为2010年10月19日至2010年10月28日，海通家园地块的挂牌时间为2009 年10月20日至2009 年10月29日，紫玉花园地块的挂牌时间为2010 年3月23日至2010 年4月1日。

　　然而，记者所掌握的相关证据事实却是，老宋(宋杰)等人所在的同乐家园的老房子至今存在，到2011年9月同乐家园已被竖起十余座楼。老马所在的紫玉花园的老房子2008年11月被强拆，2008年10月，紫玉花园商住小区就已经建到了三层楼，其前身全是集体土地。老罗所在的梧桐苑的老房子2010年10月8日被强拆，但2009年4月梧桐苑就已经破土动工。老刘所在的海通家园的老房子2009年7月2日被强拆，但新楼在此之前早已开工。

　　对此，大庆市大同区房产局局长廉景臣给出的答复为由于大同区地处偏远，房子卖不上价，开发商都不愿意来大同区开发，如果按照常规的“招拍挂”，担心没有开发商摘牌，所以大同区就采取了“预约开发商”的办法，预约开发商也要参与竞争摘牌，在没有人摘牌的情况下，预约开发商必须按照大庆市土地局规定的最高挂牌价摘牌。

　　诸多信息验证了大同区当地被拆迁户的总结：“大同区以棚户区改造之名进行的商品房开发项目都是‘先上船后补票’，先建后挂再摘牌，摘牌之时亦是房子建成之时。”

　　北京市才良律师事务所主任王才亮接受本报记者采访时表示，大庆市借棚户区改造实施的商品房开发销售模式，老百姓居住时可能是没问题，但一旦涉及上市流转，老百姓的利益就得不到保障。即便开发商或政府通过各种手段最后能给老百姓办理房本，如果有人举报，依然保不住房子，因为这里面存在违规操作的嫌疑。

　　“狸猫换太子”

　　正如记者走访的这几个售楼处的置业顾问所言，在大同区买房就要遵循大同的规则，证件不全，房子照建，百姓照买。

　　2008年7月18日，大庆市政府下发《大庆市城市棚户区改造实施方案》(俗称10号文)将大庆市城市棚户区改造的总体目标定为：争取利用3年时间，即到2010年全部完成全市30处棚户区拆迁改造任务，拆除房屋面积129.9万平方米。并分别详述了每个区每年的具体改造任务，之后大庆市便进入了“全市皆棚改”的大运动中，大同区首当其冲，先后出台多份文件推进棚户区改造。

　　在《大同区委2010年工作要点分解落实方案》中，棚户区改造是其重点项目之一，提出对同阳路以北362户10.3万平方米棚户区进行拆迁，开发建设梧桐苑小区、紫玉花园二期等项目，并要求在2010年4月20日之前完成同阳路以北的动迁任务。

　　2011年6月，大同区住房和城乡规划建设局又将棚户区改造项目列入区城建重点项目。提出为推进棚户区改造进程，在续建尚城、教师花园两个商住小区的基础上，开发建设同乐家园、雅居名苑等商住小区14.71万平方米。

　　就这样，大同区导演了一出城市版“狸猫换太子”。2008年拆的同春街至同深街平房区变成了“阳光小区商住项目”，同庆街至同春街平房区变成了“紫玉花园一、二期商住小区”；2009 年拆的同城路北平房区变成了“海通家园商住项目”；2010年拆的同政街平房区和同深街东平房区分别变成了“梧桐苑”、“教师花园”和“尚城”商住项目；2011年开工的两个棚户区改造项目，目前也分别变成了“同乐家园”和“雅居名苑” 商住项目。

　　廉景臣表示，从2008年到现在大概拆了1000多户，如果把这些拆迁后的空地全部建成保障性住房，没有那么多的回迁户。如果选择配建的方式，那么同一个小区里又有商品房，又有保障房，会出现不平衡现象。净地又不能落空不开发，所以只能建成商品房。而且大庆市政府的“10号文”中也提出，对有商业价值的地块，可以进行市场化运作。

　　但记者查阅多部文件发现，2009年12月24日，住房和城乡建设部、国家发改委等五部门联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中明确规定，严禁将已供应的经济适用房、廉租房用地改变用途用于商品房等开发建设。

　　2008年5月12日的《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》中也明确提出，各地城市棚户区改造项目中经济适用房和廉租房的配建比例必须达到总规模的30%以上。

　　大同区的棚户区改造事实却是除百合园东西两侧平房区建成了真正的经济适用房“福民苑”外，其余全都变成了商品房项目，没有配建任何的保障性住房，并且都已或正在销售。

　　王才亮认为，国务院制定的棚户区改造政策明确只能是为了改善老百姓的居住条件，如果要实行商品房开发，必须在取得相关合理合法的手续后方能进行。现在不光是大庆，还有其他地区实行的棚户区改造均系违规操作，都在借棚户区改造之名行商品房开发之实，从中谋利。

　　业内人士认为，由于现有的国家政策没有对各地棚户区改造提出硬性指标，各地依照实际情况来定，留给了地方政府较大的回旋空间，必然会打政策“擦边球”。