产业地产：调控下的又一选择

　　随着楼市调控向深度发展，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统的规则正在解体，新的游戏规则正在重组。全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝向记者表示：“此前房地产开发那种面包面粉式的快速消耗生产方式，正受到政策、资本、资源等多方面的约束，以销售商品住宅为主营业务的房企也在经受金融政策的严峻考验。”在此背景下，一种实现开发企业长期可持续发展，实现房地产开发、产业发展和城市发展共赢的模式——产业地产，已经在行业内越来越受到关注。

　　备受关注的土地价值“深发掘”模式

　　在上世纪90年代，我国开发区经济进入快速发展阶段，产业地产随之兴起。但当时大多局限为工业地产模式，经营方式也大多以厂房出租和卖地为主。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。随之开发立项的工业园区，也在国家政策的主导下，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。这一阶段，我国的民营资本和外商投资纷纷进入这个领域，导致产业地产的发展进一步提速。

　　对此，杨乐渝认为，区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市3方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值、提升城市的产业能力、聚集人口与资本、调整城市经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特效用。

　　“这种理念真正体现了发展商对土地价值的尊重，是对土地资源的深度开发和利用。”杨乐渝说，“更有意义的是，产业地产促进了房地产投资向产业运营方面的转化，促进了房地产资本转化和沉淀为实体资本和产业资本，促进房地产开发商不断地提升自己的区域运营能力和产业运营能力，成为城市运营商和产业运营商。这样的模式既顺应了大势，又实现了各参与方利益的共赢，无疑将成为未来房地产开发的主导模式。”

　　就记者了解，产业地产的发展，已经使许多开始涉足房地产行业的产业商人逐步认识二者之间形成互动的无穷价值。在这种崭新的模式下，开发商的价值将很大程度从产业和城市的坐标效应中进行评估。开发商在每单位平方公里的土地上有多大的投资强度，创造了多少GDP，吸引了多少人的就业，为城市培育了多少优质的产业，培育了多少可持续的优质的税源，贡献了多少实际的税收，拉动了多少相关产业的发展，都将成为新的价值核心评估指标。

　　这样的模式，可以使房地产开发和产业发展、城市发展融为一体，形成共赢的局面，不仅对房地产转型和可持续发展，更对中国经济结构的调整和产业升级，对城市的可持续发展具有深刻、重大的战略意义。

　　调控之下的转型机遇与挑战

　　对于产业地产在我国未来的发展趋势，中国房地产学会副会长陈国强认为，在当前针对住宅地产市场调控政策紧缩的情况下，产业地产为行业创造了新的政策机遇。

　　根据陈国强的分析，相对于住宅开发商，产业地产运营商至少可以从4方面获得利润增长点。一是城市基础设施开发建设带来的投资开发，二是土地应急开发，三是房地产开发与销售的利润，四是后期的运营管理带来的持续的收入。

　　陈国强说：“产业地产，包括常规的传统的住宅地产商品，对于开发商来说是绕开土地招拍挂进行运营的有效方式。通常住宅开发商是在土地的二级市场进行投资开发，而产业地产毫无疑问把这个链条延长到土地的后期市场，包括物业的长期持有的经营。这对于住宅类开发商的转型来说，是一个挑战和考验。一旦运作失败，无论对于项目本身，还是地方经济，都将造成负面效应。”

　　由此可见，产业地产这块蛋糕并不好分。产业地产对于投资商、运营商的运营能力、资源整合能力也有较高要求。再加之回报周期长等特点，如果不具备一定实力和经验，盲目投资产业地产项目，很可能面临失败。

　　对此，陈国强认为：“产业地产的投资商和运营商要有一个正确的观念，即产业地产不是区域发展的分享者，而是推动地方经济的重要推手。产业地产投资运营首先要确立这样的企业的定位，而后才有可能获取投资的收益。这也是未来产业地产成为可持续发展地产模式的基本的路径。”

　　良性运营引导地产转型

　　作为在产业地产领域开拓近10年的资深企业，联东地产对于产业地产的运营方式有着自己的理解。副总经理粱环宇向记者表示：“作为市场化企业必须要回答一个问题，为什么选择你这个企业。对于政府来说，我们实现了单位土地上的资源节约化开发和最大化的产出，对于企业来说，聚集化的产业集散地，可以让企业形成关联交易。在这两者基础上，我们可以提供地产开发的税收和运营的长期税收。同时，区域人才的高端化也能够带动区域价值的提升。”

　　梁环宇介绍，产业地产的运营与住宅地产有很大不同。“从产品设计上，我们需要对大量的客户需求进行梳理，建厂房、研发中心同住宅相比，有着很大不同，我们需要关注户型、管线、层高，让建筑来适应客户。”梁环宇说，“在企业入住之后，真正的产生税收是一个长期的投产运营过程，要提供一系列的服务才能把客户留住。为此，联东目前进行了大量基础物业开发，并提供政策服务、人力资源信息服务等增值服务。同时，我们还发展了商家联盟，将企业聚集起来，让它们之间产生化学效应。”