转型背后的“土地冲动”催生旧厂房改造热

　　珠影、T.I.T创意园、太古仓、珠江―英博国际啤酒博物馆等广州旧厂房升级改造的佼佼者，正在成为迅速上升的“明星园区”。在这些“领跑者”身后，还有一批旧厂房改造项目乘势而起。

　　有分析认为，推动广州旧厂房改造迅速发展的是“两股冲动”：一是“土地冲动”，藉由旧厂房改造释放经营用地；二是“产业冲动”，老国企可借机实现产业“脱胎换骨”，焕发“第二春”。然而，在“寸土寸金”的背景下，迫切的“土地冲动”往往压过了周密的产业升级规划。有专家认为，有必要给“旧厂房改造热”浇一瓢“善意的冷水”。

　　最近一两年，珠影旧厂区改造升级引人瞩目。

　　“珠影旧厂区要打造成‘华南梦工厂’。”珠影创意产业园办公室主任莫炳全说。珠影文化创意产业园占地约12万平方米，是广东文化强省十大项目之一，也是广州市海珠区“三旧”改造的重点项目。园区拟分两期进行改造，改造总投资约21亿元，其中一期改造占地面积约5万多平方米，计划2012年底完成主体工程。

　　去年才奠基，2012年才完成一期主体工程。但珠影现在已经引来了不少“金凤凰”。莫炳全说：“环球、迪士尼、派拉蒙、索尼、20世纪福克斯，五大国际影音集团都对我们这个产业园表达了合作意向。”

　　去年启动改造以来，珠影对园区产业进行了一些升级调整。在珠影数字印花传媒公司，记者参观了号称“华南唯一的杜比认证的电影录音棚”。工作人员介绍说：“这里用上世纪60年代的小放映室改造的，装修尽量保留了原来的样子。现在不少香港电影都来这里制作后期录音。”

　　T.I.T创意园、珠影创意产业园、太古仓、珠江―英博国际啤酒博物馆、红砖厂……这些近年来在三旧改造中“脱胎换骨”的老厂房，如今俨然成为广州最红的“明星园区”。三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造中，旧厂房改造进展是最快的。

　　据统计，截至今年7月底，广州市三旧办一共受理161宗旧厂房改造申请，已经批复的有75宗。受理旧厂房改造申请161宗，涉及用地面积约1002.56公顷。总共获得批复的旧厂房改造面积为338.08公顷，占总的旧厂房用地的1.9%。

　　在市三旧办成立的17个月中（市三旧办2010年2月成立），平均每个月有4个旧厂房改造项目获批。广州市政府认为改造步伐还应加快。今年7月，广州出台了《广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（试行）》，将改造管理的审批权限下移至各区。

　　转型背后的“土地冲动”

　　在旧厂房改造快速推动的背后，是一种对于土地的强烈渴望。

　　据统计，2008年到2020年广州可新增的建设用地只有172平方公里。在新增土地有限的情况下，许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下。据统计，广州市现有旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地约74平方公里，已成为困扰广州城市更新的一大难题。

　　海珠区作为过去的工业区，旧厂房十分密集。区城市更新办主任黄锦荣算了一笔账，目前全区“三旧”改造的旧厂房约300多个，能够盘活用地约750万平方米。黄锦荣说：“如果这些厂房通过改造能够真正盘活，将为海珠区腾挪出更多的建设用地。同时还可以淘汰落后产能，为海珠区二次创业带来很好的契机。”

　　据了解，广州市预计改造的旧厂房中，经营用地达到57.06平方公里，非经营性用地57.61平方公里，生态用地22.49平方公里。57.06平方公里经营用地，可以做很多事。

　　企业在旧厂房改造中，最大的“诱惑”也是土地。

　　许多等待改造的旧厂房建于上世纪五六十年代，当时处于城市边缘地区或郊区。然而随着城市版图的扩张，以前的郊区变成了现在的闹市，土地价值不知翻了多少番。

　　根据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，在确保原厂主体建筑结构不改变的前提下，可临时改变原有建筑物用途或进行适当的临时扩建，用于除商品房开发建设以外的第三产业。珠影、T.I.T都属于这种情况。

　　莫炳全透露，珠影旧厂区改造之前的用地性质是文化用地，改造后用地性质不变。当初国家批了地，但企业却没有办土地使用权证。要办证，就要补缴土地出让金。珠影要缴纳的土地出让金肯定上亿。

　　值不值？莫炳全斩钉截铁地说：“当然值！”莫炳全说，珠影旧厂房地块位于广州市新中轴线南段边上，区位优势无可比拟，改造为园区后的经营收益必定非常可观。而且，只要拿到土地使用权，珠影园区内的厂房、办公楼就可以拿到房产证。

　　也有不少企业希望能将手上的工业用地转为商业用地，力图“一步到位”。一位政府内部人士透露，目前政府在旧厂房改造中，并不愿意更改用地性质，而采取“先做起来，做得好就让改”的态度。改变用地性质涉及巨大的土地利益，打比方说，同一区位的土地，农业用地每亩价格约为10万―20万元/亩，工业用地一亩约为几十万至上百万，而商业用地则可以卖到几百万一亩。

　　旧厂房改造如何“长久发展”？

　　借改造推进产业转型升级，是“三旧改造”的核心思想。但是否“转了”就能“升了”，“升了”就能“成了”？

　　T.I.T创意园前身是成立于1952年的广州纺织机械厂。2007年，前身为广州纺织机械厂的T.I.T正式停产，经过18个月的改造，纺织老厂房变身时尚创意园。当年年生产规模1000多万元的T.I.T，目前年收入提升至近1亿元，带动行业年收入150亿元。

　　太古仓原本是广州港的旧码头，2006年开始启动转型升级。项目投资约8000万元，拉动社会投资约1亿元，将太古仓打造成为一个集文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的广州“城市客厅”。改造完成的太古仓2010年7月全部完工投入营业。预计直接年营运收入会超过1.5亿元，提供超过1000个就业岗位。

　　广州市许多转型成功的“旧厂房改造”项目，采取了在专注原产业的基础上进行产业链延伸或升级的做法。莫炳全说，珠影是中国六大影厂之一，在影视音乐产业内有深厚的积淀，所以在考虑园区改造时，他们确定了以影音产业为根基，打造影音“全产业链”的宏图。“好莱坞赚钱都不是靠卖票，而是靠‘后电影’产业，比如与电影有关的设计、出版、旅游等产业。这也是将来珠影发展的方向。”

　　宏图愿景已经展开。但广东省社会科学院教授丁力却认为，有必要给“旧厂房改造热”浇一瓢“善意的冷水”。他认为，旧厂房改造升级“有成功的，但更多的倒下了”。许多改造后的产业园区“如同流星一般”，火了一段时间就逐渐被人遗忘。

　　丁力指出，把制造业升级为生产型服务业的思路是好的，但是也应该“量力而为”。生产型服务业必须有服务对象，比如工业设计和制造企业往往是长期合作的。如果没有强大的制造业，就不可能有发达的生产型服务业。

　　丁力直言，在旧厂改造中，许多企业定位雷同，动辄是“创意产业园”，大多数不过是找了几家设计企业在内“摆摊”。他建议，广州市政府对全市旧厂房升级改造应进行扎实的调研，才能帮助企业找到转型的空间和方向，否则改造就是一盘散沙，陷入“大干快上”、同质竞争的局面。