江苏无锡首部规范土地市场运作条例出炉

　　8月31日，记者从无锡市国土部门获悉，无锡市首部规范土地市场运作的《无锡市土地登记条例》将于10月1日起正式实施。据了解，新《条例》包含了不少便民利民的规定，如地下汽车库(位)土地登记、建筑规划内公共土地不分割以及商品房用地条件复核验收制度等。而随着这些“给力”举措的出台，以往困扰市民的私人车库维权、房屋两证分离等头疼问题都将迎刃而解。

　　车位事宜有证书保证

　　[新规]　建筑区划内登记为建设单位

　　所有的汽车库(位)，建设单位通过销售、附赠等形式向业主转让后，当事人可以持相关转让协议等材料，申请办理国有土地使用权变更登记，在业主房屋相应的土地使用证书上注记。

　　建筑区划内汽车库(位)土地使用权转让的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

　　[解读]

　　“以往地上、地下车库(位)在两证上并没有体现，而随着新条例的出台，凡产权明晰的车库(位)都将在房产证和土地证上同时进行标注。”市国土资源局地籍处处长黄朝奎解释说，虽然车库(位)不单独发证，但如今业主可以前往国土部门进行登记，将自己购买的车库(位)的权属在两证上进行明确，如此一来即明确了自己的资产，业主比较放心，也为维权提供了法律依据。不过需要明确的时，只有产权明晰的车库(位)才能登记上“两证”，否则将无法认定。

　　值得一提的是，由于车库(位)视作小区配套，所以将优先满足本小区业主的利益，也就是说，若小区以外的业主单独购买车库，同样将无法进行登记。“这样的做法主要是位了抑制非小区业主炒卖车库或是购买用作其他用途等行为。”黄朝奎告诉记者，随着有车一族的大量增加，时下车库(位)已然成为了一种紧缺资源。实际中，不乏乏一些“聪明”的人瞄上了车库背后的商机，通过买卖、出租车库从中谋取利益。为此从保护小区业主的角度出发，若无法提供该小区区域内房屋的两证，就无法进行车库(位)登记。

　　共有土地使用权将明晰

　　[新规]建筑区划内依法属于全体业

　　主共有的道路、绿地等公共场所以及公用设施用房、物业服务用房和汽车库(位)占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主国有土地使用证上注记。

　　[解读]

　　记者了解到，新《条例》对建筑区辖内依法属于全体业主的共有用地使用权进行了明晰。黄朝奎表示，建筑区辖内依法属于全体业主共有的土地不分割，而是通过将相应共有土地使用权的相应权利在土地证上进行标注，依法保护了业主的共有土地使用权。

　　如此一来，若个别业主将全体业主共有土地的使用权划为私用，那么根据土地证标注的相应权利，其他业主可以进行维权。

　　建设单位售房“门槛”提高

　　[新规]

　　商品房建设项目竣工后，建设单位应当在申请房屋初始登记之前，向国土资源行政管理部门申请用地条件复核验收。建筑区划内商品房竣工销售的，建设单位应当向国土资源行政管理部门申请办理土地使用权分割转让登记。

　　[解读]

　　黄朝奎告诉记者，《条例》实施后，建设单位需要在通过建设、规划部门验收后，申请房屋初始登记之前，向国土资源行政管理部门申请用地条件复核验收。符合土地出让合同约定条款的，土地管理部门将核发《无锡市经营性房地产开发项目用地条件复核验收合格通知书》和《土地使用权分割登记证》，购房者才能办理房产证和土地证。

　　据介绍，以往建设单位在通过建设、规划部门验收后，拿到房屋预售证后即可对外销售房屋。这中间就容易产生一个问题，一旦申请用地条件复核验收未能通过，那么建设单位就无法取得土地分割登记证。拿不到土地分割登记证，这对于已经购买了房屋的业主来说无疑就没法凭分割登记证换领“小土地证”，损害了这部分业主的利益。随着新条例的实施，国土部门将用地审核提前至销售环节之前，只有通过审核，建设单位才能凭国土部门发放的土地分割证进行房屋销售。而对于购房的业主来说，届时只需凭土地分割证、身份证明以及商品房买卖合同前往国土资源局直接换取土地证即可，一方面将有效抑制房屋非法买卖，保护了购房者的利益，同时也使得办证环节更加方便快捷。

　　简单来说就是，以前没有土地证的房子照样卖，而新条例给建设单位设置了门槛之后，今后凡是进入销售环节的商品房均已是“两证”齐全的，市民可以放心购买。同时，《条例》与《无锡市商品交易市场管理条例》和《无锡市历史文化遗产保护条例》相配套，对商品交易市场内商铺、摊位出售涉及土地分割转让登记以及土地使用权分割转让登记涉及文物保护单位和历史建筑等问题，作了衔接性规定。