天津购房大军中改善型购买者超五成

　　2011年3月1日，“津十条”带着“国八条”中限购、限贷等最给力的楼市调控政策在天津落地。截至9月1日，“津十条”实施已满半年，这半年来天津楼市的格局发生了怎样的变化？眼下继续买房的都是哪些人？开发商推出的形形色色的促销手段中，购房者对哪些最“感冒”？在“津十条”出台半年时，记者对天津楼市的现状进行了调查。

　　“改善型购买者目前在成交客户中比例最大，占到5成以上，首套购房者比例也有30-40%左右。”梅江区域某在售楼盘负责人表示，梅江区域的多个在售楼盘眼下都集中了大批改善型买家。“两居室和三居室房型是改善型买家最关注的。”

　　限购、限贷政策在天津的执行，过滤掉大量的投资购买需求，但也有一些改善型购买者因此受到牵连。而经过半年的市场磨合后，天津楼市历经考验仍保持坚强购买力的主力军居然仍是改善型买家。河西区某项目销售人员透露，从3月份实行限购以来，该项目成交量有所下降，尤其是3月份当月成交量环比2月份就下跌了30-40%，4月份开始逐月回升，7、8月份的成交量已经与年初基本持平，但与去年同期相比则仍下降了一成左右。“成交量下降后，投资型购买几乎都被过滤掉了，但包括改善型和首次置业在内的刚性需求比例提升很快。”售楼员齐小姐透露。 “我从年初就看好梅江区域，有两个项目也都已经登记过意向购买，本打算过完年就选择其中之一，但3月份限购令出台后，总觉得价格还能降，所以一直就没有出手。之前我们的老房子已经出手，资金方面也比较充裕，所以我们决定还是趁着项目有优惠促销的时候就出手。”记者在梅江某项目售楼处遇到打算购买三居室改善居住环境的林女士表示。销售人员表示，像她这样经过观望以后重新回归的老客户，从6月份开始逐步增加，眼下每月成交的改善型购房者中这类回归型老客户都会占到两三成。

　　二手房市场在限购之后也同样出现改善型买家比例过半的局面。据了解，目前本市二手房市场的改善型买家在总成交量中大约占55%左右，而去年下半年至今年初，这一比例还没有超过40%。

　　尽管商品房和二手房市场改善型买家比例都在半数以上，但两者的购买人群和需求却不同。业内人士表示，商品房市场的改善型买家更加看重社区环境、配套水平、户型舒适度等方面，而二手房市场的购房者购买目的性更强，往往更加侧重于对地段和市政配套的要求，包括学校、医院、地铁等各类成熟配套的其中一项都可能成为二手房改善型买家决定出手的关键因素。

　　婚房期望值普遍提升

　　在成交量大幅下降的同时，购房者对房源的求购标准也越来越统一，即要求房源具有更强的抗跌性和更高的生活属性。也就是说，因为限购政策，很多购房者短期过渡的置业观念变得不再实际，于是婚房买家对于地段、配套、保值性等方面的要求越来越高。记者在走访调查中发现，约6成的婚房买家都表示青睐于两居室的中等户型，地段方面也要求具有相对成熟的生活氛围和便捷的交通条件，这些与去年秋季的一项市场调查相比有了明显提高。

　　升级版的婚房期望值与政策变化有着直接关系。准备明年秋季结婚的冯先生打算选购一套120-140平方米左右的两居室或三居室作为婚房。“我们购买的是第一套住房，但现在限购令没有取消的趋势，所以不如现在一步到位买大一点的房子。”事实上，近期婚姻法对婚前财产分割的进一步明确也让冯先生的女友决定与之平分购房首付款，然后联名购房，“现在首付款比以前能多交40多万元，从限购角度考虑，我们决定还是选择更大更好的户型，以后还款按原计划就可以了。”

　　“感觉婚姻法的新司法解释出台后，这两个周末看婚房的年轻人减少了大概有两成。”北辰区某楼盘销售人员郭小姐表示，该项目的意向客户中有3成左右都是婚房买家，“我们给原来的客户打电话询问不购买我们楼盘的原因时，不少婚房买家都表示，婚姻法的新司法解释出台后，双方决定一起分摊首付、联名买房，这样资金压力更小，也就可以考虑购买更靠近市区的房子了。”明年年底结婚的宋先生表示：“北辰区楼盘的价格相对较低，一套90平方米的房子，高层均价8800元/平方米，总价不到80万元，即使每天上下班多付些油费也值了。这样的价位可以买到面积较大的户型，至少10年内都没有必须换房的压力。”

　　环城四区不少楼盘近期也都感受到婚房买家的升级需求。首套购房者占总销量的3成左右，其中大约90%左右的首套置业者都是购买婚房。业内人士透露，对于首套购房者来说，限购令限制的是今后的购买可能，因此不少有过渡观念的婚房买家们也开始对婚房提高了要求。

　　“我俩都在北京上班，但就连京郊的房子都贵得难以承受，所以我们打算把婚房选在京津之间，宝坻和武清的项目我们都看过，价格挺合适的。一个多小时的车程与住在京郊也差不多，如果能搭京津城际就更方便了。”北京人苏小姐准备在天津买房结婚，并且通过与天津亲戚联名买房的方式解决限购问题。据了解，在津安家的外地购房者在限购令后的比例也明显增加。武清、东丽等京津之间区域的楼盘在最近几个月都遇到过类似情况，部分项目的外地婚房买家甚至能占到总销量的二至四成。

　　九成豪宅被本地人买走

　　限购令出台后，高端楼市被一致认为是最受冲击的市场，事实上大批退市的投资客也确实让高端楼市成交量在短短2个月内暴跌六七成。也正因此，今年以来很多高端项目都多次延迟开盘时间。不过，记者走访了本市多个高端楼盘后发现，限购令后高端住宅购买者中90%以上的买家都是天津本地人，其中7成以上都是以往高端项目的老客户。

　　“即将开盘的临湖别墅每栋价格都在千万元以上，产品总量只有33栋，但现在预订客户已经有近70组。这些客户全部都是天津人，并且有60组意向客户是以前我们公司其他项目中大户型的购买者。”河西区梅江地区某项目销售人员透露，该项目去年下半年开始推出的大户型高层豪宅，总价都在500万元以上。限购令后，由于外地投资客的退出，销售速度明显放缓，但本地买家的购买力也不可小觑，从3月份限购令至今，150套豪宅产品基本已经售罄。本市南开区某高端精装修项目销售人员也表示，去年以前该项目的大户型购房者中有一半左右都是外地买家，而限购令后，150平方米以上的大户型购买者基本上都是本地买家，并且都是以自住为主。

　　“大户型产品和别墅、洋房等产品的买家中，私营业主比例最大，其次为一些外企和大型企业的高级管理人员。”某豪宅项目销售人员透露，别墅、市中心大户型这些产品都具有一定的稀缺性，因此高端市场买家在通过购买高端项目改善居住的同时，也是在进行变相的长线投资。

　　不过，这些资金充裕的高端买家往往名下已经拥有多套房产，那么限购令下他们又是如何购房的呢？业内人士私下透露，与符合限购令购买要求的亲友联名购房，或干脆用这些亲友名字购房再通过其他方式约定产权和所有权关系等，都是高端楼市中常用的购买方式。但专家提醒，这些购买方式通常都会潜藏纠纷风险，建议购房者应事先了解相关的自我权益保护方式。