房地产调控效果该看哪个“口径”

　　近日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中再次强调，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效。

　　从2010年1月份明确房地产调控开始，20个月已经过去，房价环比涨幅止步的城市仍旧寥寥。自7月份以来，高层不断强调坚定不移地执行房地产调控，“限购”扩容的呼声也逐渐高涨，然而，多地市房价仍旧处在上升通道，而“限购”扩大的步伐，则十分迟缓。

　　究竟何为房地产调控的实效？仅仅看国家统计局每个月公布的房价数据吗？笔者以为，统计局的数据虽然能在一定程度上反映出房价的走势，但与百姓的切身感受差距较大，而房地产调控的“实效”，不只是房价数据的表象，更是百姓可以承受的实力。

　　北京市房协公布的北京市新建普通住宅价格曾引起轩然大波，偏低的房价在现实面前失去了说服力。尽管随后解释称，这份统计数据加入了保障房，在一定程度上拉低了住宅均价，但仍难服众。

　　8月份，北京市房协的数据显示，今年前7个月，二手房价格为18142元/平方米，环比下降2.2%。另一份来自链家地产市场研究部的统计显示，2011年8月北京二手房成交均价为24445元/平方米。北京市房协和链家地产的统计都显示，二手房价格连续几个月进入下滑通道，然而，两者的数据却有超过6000元/平方米的差价。

　　不同的统计口径，房价数据相差巨大。近日，一份来自复旦同策上海均质住房价格指数显示，上海商品房从2004年至2011年7年间实际价格上涨253%。据中房信数据，目前上海房子均价在22000元每平米左右，2004年则在6300元左右，因此这七年间，上海房价涨幅在250%左右，和复旦同策上海均质住房价格指数基本一致。而同期，官方的统计则显示，过去六年上海房价只上涨了120%。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主人陈杰表示，目前市场因为成交结构中低总价住宅成交比例上升，使得成交均价有所下跌，但实际房价并未下跌。

　　随着大城市的不断发展，市中心项目逐渐减少，郊区县住宅项目的供应占比加大，相对较低的房价在一定程度上拉低了住宅均价，而掩盖在住宅均价下滑数据下面的事实则是房价稳中微升。

　　如此一来，单纯用统计数据来判断房地产调控是否见“实效”，则有失偏颇，刚性需求购房者对房价的承受能力也很重要。

　　个人所得税起征点从2000元上调至3500元，就使纳税人数骤减6000万至2400万人，大部分工薪阶层的收入都比较低，扣除日常生活，所剩有限，基本无力负担商品住宅，但又被排除在保障房范围之外。即便在继续纳个税的2400万人中，能够承担所在地区房价的人，也不在多数。

　　据统计，2011年上半年北京市二手房平均套总价为197万，北京统计局公布的今年上半家庭平均收入为1.8万元，房价收入比为54:1。而根据《中日房产投资收益报告》披露，日本东京房价水平虽然高，但家庭年均收入为45万元人民币，平均套总价为350万，房价收入比仅为8:1。