养老地产：摆脱低迷市场的“迦南之地”？

　　伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”。在这种背景下，被称为“养老地产”的新名词走进了人们的视野。

　　养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为摆脱现今低迷市场的“迦南之地”。但这种以“适老化设计”为核心理念的地产形式，甚至囊括了医疗、康复等一系列与老年人生活相关的功能，在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。

　　这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符。并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。

　　一块诱人的夕阳产业蛋糕

　　前段时间民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》指出，全国城乡各类老年福利机构为39904个。另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，10年净增近500万。“如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。”民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说。

　　王振耀向记者表示，根据民政部正式发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老的变化，政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。

　　“其后，伴随的将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量的资金机遇，规划、规范、标准方面的管理提升机遇和土地税费优惠机遇。”王振耀说。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委的支持。

　　“这对于目前的房地产开发商们来说，的确是一件好事。”京城周边地区某养老地产项目副总经理对记者说，“在目前的市场环境下，开发商也需要转型。从以往的拿地、建设、销售这种短周期的盈利模式，向后期持有运营的长期模式转变。这也是目前市场细分的结果。如果说以往我们是在卖房子，那么在养老地产项目里，我们就是在卖服务。”

　　究竟什么是养老地产

　　那么，这种新兴的地产开发模式究竟又如何运作呢？“归根结底是给老年人提供一个健康生活环境，提供一个生活状态。”中国老龄科学研究中心的陶立群表示，就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊、一个适老和宜老的社区，有园林、有活动场所、有朋友聚会这样一个以优化老年生活为前提的优质养老场所。

　　业内人士指出，我国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件、忽视软件的弊端，缺乏许多相应服务。而养老地产的显着特点便是能提供各式针对老年人的完备服务。所以，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营和管理养老设施。

　　“目前社会上较普遍的2+1购房模式，虽然能让老年人和年轻人相邻而居，但购置成本相当高昂。而且，也不能为老人提供全天候的监护和服务。而我们建设的老年社区则恰恰能以相对低廉的成本，让老人住在一个既安全又舒适的社区之中。”某养老地产开发企业负责人对记者说，“目前的养老地产项目大多处于城市周边，现在有越来越多的人开始接受在郊区空气好、噪音小的生活模式。我们不单单在给老年人提供一种生活，更是一种归属感。就目前国内较为成功的养老地产项目来看，以租赁形式为主的养老公寓属于市场上的主流产品。但对于后期的运营模式，我们尚在计算和摸索之中。”