深圳精装修阵地全面“失守”是忧还是喜

　　现在距离深圳实施楼市限价政策已逾百日。数据显示，限价政策实施后，深圳一手住宅市场的供应逐步扩大，房企推盘积极性普遍较高。

　　据市规划国土委公布的数据，限价后，我市批准预售商品住房规模开始大幅回升。与一季度的月均规模不足14万平方米相比，5月、6月、7月的单月规模分别达到了28.63万平方米、38.87万平方米、37.43万平方米。8月份受大运会影响推售面积有所下降，但紧接而来的就是备受瞩目的“金九银十”，多家中介研究机构预测，9－12月，楼市供应量将有较大突破。

　　业界普遍认为，限价政策对楼市调控的确有立竿见影之效，较为充足的新盘入市量对平抑房价起到了积极的作用。但同时一些新的现象和问题也开始出现：自5月1日限价政策实施以来，百余日里，有30余个楼盘陆续入市或加推，开发商为了节约成本，争取尽早入市，大都取消了原定的精装修策略，改以毛坯房销售。这意味着此前已推广多年的全装修时代正遭遇尴尬和挑战。

　　背景

　　全装修曾推行数年

　　据了解，早在1999年，建设部等8部委就明确提出新开发的商品房必须装修一次到位，住宅实现一次性装修，既减少扰民和装修对建筑主体结构安全的影响，还可以减少产生大量建筑垃圾。2002年时，上海和北京等地就已经宣布将尽快停止销售“毛坯房”，截止到去年，一线城市的全装修住宅率都在稳步上升。

　　深圳房地产市场全面告别“毛坯房”的号角在2006年也已经吹响。

　　当年年底，《深圳市建立国家住宅产业化综合试点城市可行性报告》正式通过国家建设部专家论证，深圳市被确定为首个国家住宅产业化综合试点城市。当时，国家建设部有关负责人就明确提出了要求，到2010年，基本上取消“毛坯房”，全面推行住宅性能认定制度，新建建筑在节能达到50%的基础上再有所提高，30%以上的住宅小区采取雨水收集利用与回渗或再生水回用技术，普遍推广太阳能利用与建筑一体化。

　　2008年，深圳住宅全装修发展趋势论坛上，来自有关部分的信息表明，深圳市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全部装修，2010年年底前深圳全装修住宅销售率将达到100%的目标。

　　现状

　　“限价”后多个楼盘精装修“隐退”

　　来自市规划国土委的数据显示，自5月1日执行“限价令”政策以来，深圳共有26个楼盘取得预售许可证，再加上一些存量盘，百余日内，深圳共有30余个楼盘入市或加推。记者初步统计，在这30余个入市新盘中，采用精装修面市的楼盘寥寥无几，绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的“高压线”，房企无不采取躲闪的方法来规避政策，降低成本。

　　在万科2011年股东大会上，万科集团总裁郁亮就提出各个城市的房价控制目标没有考虑到装修成本问题，“装修房会增加一两千元的成本。”

　　虽然万科的战略目标是全线装修房，但在政府控制房价的大背景下，万科也表示，“限价”政策的确增加了装修房推行的难度。

　　据记者了解，限价令的出台，的确让一些房企改变了原有的一些营销策略，如中海康城国际和中海塞纳时光则打响“限价第一枪”，虽说是以低于市场预期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；莱蒙水榭春天三期原计划全部做精装修单位，但出现了限价，也采取毛坯房入市。

　　7月，深圳共有七个楼盘开盘和加推，其中，除了以现楼发售、不受限价影响的宝能太古城以精装修入市以外，其余的六个楼盘纯水岸9期、桐林公寓、中粮鸿云、泛海拉菲等，全部都是以毛坯房入市。“从成交均价上来判断，整个城市的房价得到了控制，但并不是从根本上进行了控制，一方面供需方面还没有得到根本逆转；另一方面开发商大都采取了取消精装修、缩小公共面积或园林规划的支出等方式来降低成本、拉低房价，以此来制造房价下跌的错觉。”业内人士普遍认为，对新批准预售项目实行限价销售政策，并将豪宅等高端项目剔出统计范畴，对降低整体房价将会起到立竿见影的效果，但更多的声音认为这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌。

　　“取消精装修是‘限价’政策的一个副作用，多年来提倡的全装修策略可能遭遇瓶颈。”中原地产深圳(大华南区)董事总经理李耀智认为，限价后，开发商每多投入一笔装修费，就预示着利润下降。开发商当然希望最大限度地保持利润，如果没有有效的措施，那么这一状况可能继续延续。

　　预判

　　“限价”政策下的共同选择

　　近期，不少研究机构都对“金九银十”及年底的新盘供应量作出了统计和预测，深圳中原方面则预计下半年供应楼盘有66个新盘。相关负责人表示此数量是据已报开盘预期统计的，包括全新开售或推新一期的楼盘，“可以肯定的是金九银十到年底的新增供应量将较大，下半年整体供应量将是上半年的1.5倍。”中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示。

　　据思源经纪公司统计，随着开发商融资成本的不断提高和融资渠道的不断收窄，为了保证自身企业的财务安全，深圳开发商在未来几个月的“出货”压力非常巨大。根据对在建工程、预推项目的持续跟踪调研，预计深圳目前到年底新增住宅潜在供应量接近300万平方米。深圳一手住宅供应会在今年9月、10月出现高峰，预计单月推货量或达50万平方米以上。而各大中介公司的统计也大致趋同，年底前深圳至少有超过30个楼盘将入市。

　　而据深圳市房地产研究中心公布的《2011年1－6月深圳房地产市场分析报告》，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总规模为5.24万套、526万平方米，而上半年实现的预售面积为147.04万平方米，仅完成了全年目标30%左右。加上7、8月份的供应量，至目前为止，深圳预售面积仍然不足全年计划的50%，也就是说，大部分的新房供应将会在年底前入市。

　　记者近日走访年底前有意向入市的几家房企，当问及是否会采用毛坯房入市时，除了万科表示会尽量与政府协商，努力坚持精装修以外，大部分房企给出的答案，表示很难再坚持选择精装修。

　　万科总裁郁亮此前表示，由于万科整个产品系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在成本上显然要高于市场上大多数的同类产品，因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、利润率的保证而言无疑压力大增。“但我们仍然会继续推装修房，对此我们会加大与政府相关部门的沟通力度。”郁亮表示，克服限价所带来的困难的方法仍然存在，而万科也有把握能顺利度过这一难关。

　　业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬能坚守住“精装修”阵地，但对于绝大部分房企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。

　　“‘限价’政策一出台，我们做的第一件应对措施，就是决定取消精装修。”某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时坦言，放弃精装修对企业来说也是一项损失。虽说精装修不是楼盘销售利润的主要来源，但至少企业在这方面仍然是赢利的；另外，现在政策对价格已作出非常严格的规定，那楼盘为了节约成本，这的确是不得已的选择。

　　探寻

　　精装修之路如何维系？

　　限价令执行百日之后，买卖双方对于取消精装修到底持何态度？

　　“我们自己也认为放弃‘精装修’挺可惜的，但考虑到企业的成本以及未来的可持续发展，我们必须要先保证企业的长远发展。”深圳不少房企营销负责人都表示，企业也愿意坚持精装修，希望政府有关部门能重视这一情况，跟房企一起研究出一个更好的两全齐美的办法。“毕竟，精装修已经提倡了这么多年，全盘放弃确实对置业者和市场是一个损失。”

　　记者对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研，据了解，超过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘，没有特别偏好，其中半数置业者认为对于是否购买装修房，主要根据价格决定。

　　选择购买精装修楼盘的理由大多是出于装修太累，省去自己装修的麻烦，而选择精装修楼盘。还有一些购房者考虑到了毛坯房会出现装修时间差异的问题，为避免“今天你装修，明天我装修”的情况而选择精装修房。

　　而在不选择精装修楼盘的理由中，价格成为最重要的因素，可见目前价格对于大多数购房者的影响依然是很大的。

　　“我们想购买一套大户型，带不带装修我们其实并不是很在意，一方面怕开发商的装修有水分，另一方面，因为是居家，我们也想自己设计装修风格。”在蛇口某限价楼盘售楼处，前来选房的置业者大都表示并没有那么在意取消精装修，只要价格合理就行。

　　而在福田某小户型楼盘现场，均价26000的价格让很多置业者动心。虽说之前市场预期可能价格在3万以上，但是楼盘入市的时候取消了精装修，所以，也许价格实质降幅或许仍然有限。“我挺希望买带装修的房子的，因为我买这个房子是投资用的，越省心越好，现在一限价，把精装修也限没了。”在该楼盘现场，不少置业者表示希望买到精装修房子，免去装修之苦。

　　“在‘精装修’市场上的确还有一些分化，有的人喜欢，有的人不喜欢。但早在几年前，国家就对这方面问题有过指示，认为精装修符合房地产长远发展，符合节能减排的长远利益。应该坚持。而且通过近几年的宣传、落实，已经有越来越多的购房者接受了统一装修的模式。现在限价令出台，精装修在市场上几乎绝迹了，很难讲以后还会发展成什么样。”在采访中，不少业内人士表示了担忧，认为精装修政策已经推广了多年，戛然而止确实会损害其长远发展，应该想出更为妥当的办法来解决这一问题。

　　业界人士指出，其实开发商不需要任何事情都进行包揽，可以借助外力，例如与专业的地产精装修公司合作，让更专业的服务公司来做更省钱更省心，开发商则可专注于开发环节。

　　更有业内人士建议，政府应该把精装修的成本考虑进去，适当调整限价空间。或者如果必须精装修，或可按毛坯房价格签订合同，开发商与业主另行签订装修补充协议。