房地产下半年：泡沫继续还是合理回归

　　根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，而6月份单月增长率仅28%。与此同时，各地土地流标现象频现。而根据研究院的报告，7月中国100个主要城市住宅价格较6月上升0.21%，涨幅创过去11个月以来最低。市场对于房价的讨论也由“涨幅趋缓”转为“由涨入跌”，房价拐点是否即将出现？根源于货币现象的高房价问题，在诸多严厉的调控政策之下，是否能够平稳着陆？房价泡沫的退去究竟会否危及银行业？为探讨上述问题，本报本期采访了交通银行首席经济学家连平、全国工商联房地产商会会长聂梅生、广东金融学院副院长陆磊，是为21世纪北京圆桌第306期。

　　房价现拐点？

　　房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。

　　《21世纪》：根据国家统计局的数字，今年上半年房地产投资同比增长32%，在限购令的背景下，房地产投资仍然强劲的主要原因是什么？房地产企业当前整体资金状况如何？

　　连平：今年以来，房地产投资增长较快有几方面原因：一是很多开发商布局到了二、三线城市，拉动了整个房地产投资的增长；二是一些开发商和投资者认为房价调不下来；三是已开工项目对后续投资的惯性推动；四是保障房投资增幅较大。今年计划建设1000万套保障性住房，投资1.3万亿，在整个固定资产投资中占20%左右。

　　上半年保障房开发贷同比增长约55%，贷款高速增长推动了投资增长。由于保障房大面积开工，房地产投资今年将保持一个较高的增速。下半年尽管保障房开工率会进一步提高，投资也会有较高增长，但房地产投资会遇到资金瓶颈，市场供求关系也会发生明显变化。考虑到房价下跌等可能性，下半年投资增速将有可能回落。

　　聂梅生：今年上半年房地产投资同比增长30%多，但从7月份开始，这一数字已开始下降。上半年的增长并不意味着其它资金仍在流入房地产，而是接续性投资，因为这些土地都是去年或前年买下的，并已取得土地证，做了抵押贷款，现在是箭在弦上，已开盘项目投资必须继续做下去，否则变成死盘就没办法卖了，整个资金链也会彻底断掉。从这个角度来看，今年下半年楼盘的供应量不会减少。

　　房地产是否有新的投资进入，不能光看现在的投资额，而要看新的土地成交情况。现在各地土地流拍很多，新购土地部分在萎缩，地价增幅也在下降，现在不买地，将来就开不了盘。另一方面，开发商从银行获得贷款非常困难，特别是中小开发商，尤其是单盘的开发商，它们有的虽能通过信托来融资，也只能救急，而不能解决整个房地产的饥渴，而且信托融资利率较高，财务成本占比约15%以上。综上来看，未来整个房地产投资的走向是下降的。

　　《21世纪》：住建部近期表示年底前不会取消限购令，国务院也表态可能对二、三线城市实行限购。您如何判断未来房地产投资的发展趋势？

　　陆磊：现在看来，房地产调控没有达到预期效果，公众对于房价和房地产业前景的预期并未发生逆转。2007年9月开始的上一轮调控，效果是显着的，人们预期到房价下跌，甚至出现开发商降价引起老业主不满的事例；但本轮调控以来，房价并无明显回落。

　　从房地产投资来看，今年上半年投资增幅依然偏高，房地产仍是中国的支柱性行业，房地产投资拉动了整个投资的增长，进而实现了经济增长。但经济增长对于房地产投资的依赖，这种结构畸形不但没有缓解，反而更加严重，所以，调控还将持续。前期的调控使得投资转战二三线城市，限购令向二三线城市延伸，是对投机投资性需求的新一轮“围剿”。

　　连平：目前一线城市房价总体呈“滞涨”状态，但二三线城市还在继续上涨，有的城市涨幅较大，投机苗头出现，泡沫增速较快，削弱本轮调控效果，这是限购令扩大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地产企业已从一线城市转战二三线城市。它们在一线城市赚取了可观利润，一线城市限购之后销售低迷，而二三线城市房价偏低，需求较为旺盛，它们在二三线城市取得较好业绩、资金回笼后，在一线城市的楼盘就不必降价促销。