开发商须重新定义‘刚性需求’概念

　　“即便用尽所有的营销手段也很难让成交量有所改善。道理很简单：目标客源被‘限’掉了。我惟一的办法只有等。”7月28日，北京某高端楼盘负责人对记者无奈地说。此前一天，他再次推迟了项目的开盘时间。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，今年上半年北京供应期房商品房住宅项目79个，整体签约率为43.1%，其中有30多个项目签约率低于30%。而据搜房网数据监控中心统计：7月18日至7月24日北京住宅签约1557套，环比上周下降46.1%；预计8月北京住宅开盘均价为每平方米19285元，环比7月下降12.66%。

　　一方面是众多中高端楼盘延迟开盘，另一方面却是一些中低价位、中小户型楼盘伺机提前出货。如位于大兴区的领海朗文世家、旭辉御府开始降价销售，位于CBD区域的凯德锦绣也于近期重点推出一批小户型公寓。

　　“目前市场上有两种产品相对容易销售，一类是中低价位的产品，稍有价格松动便可获得成交；另一类则是中小套型产品，以低总价、高投资回报获取购买力的青睐。”北京大学教授陈国强表示，随着限购令持续从严，市场的游戏规则正在改变，过去所谓的“刚性需求”亟待重新定义。

　　寄望2012

　　在巨大的存量压力和低迷的销售之下，部分开发商开始推迟开盘时间。搜房网的数据显示，7月北京原本计划开盘项目有36个，最终实际开盘项目只有16个。

　　位于通州的K2百合湾项目便是以“拖”字诀应对市场的典型代表。据记者了解，该项目2期原计划于7月开盘，并于6月初便打出优惠信息蓄客：购房者只要提交10万元的财产证明，便可从即日至开盘时每日减少1000元的房款。7月上旬，项目售楼员告诉记者将于7月底开盘，但截至8月1日未见任何动作，售楼员仅表示将推迟至8月份。

　　与一再推迟开盘时间并行的是开盘价格。记者数次询问K2百合湾的销售员，均未获得准确回答，只是一再强调其优惠信息。而位于项目东侧、同属K2地产公司旗下的M5朗峰项目，目前销售均价在每平方米2.6万元以上。而位于百合湾不远处的富力金禧花园项目，7月18日的开盘均价为每平方米2万元，甚至有部分价格为每平方米1.6万元~1.8万元。显然，如何定价，成为K2百合湾面临的根本难题。

　　“在目前的市场条件下，许多楼盘即便开盘也不能够取得良好的销售业绩，反而会令项目陷入滞销的局面。而开发商又不愿意大规模降价，所以宁愿再等等看。”北京风至飞扬房地产服务机构董事长罗迪告诉记者，这个问题在此前房价涨幅较高的通州比较普遍，许多开发商处于“骑虎难下”的局面。

　　而据搜房网数据中心统计，8月份北京预计有21个住宅项目开盘，其中老项目占据12个席位。“在目前的市场形势下，新盘入市显然会更加谨慎。”一位市场分析师说。

　　“是否开盘取决于是否对市场有信心，其中最直接的体现就是蓄客情况。”上述高端楼盘销售负责人表示，由于限购直接导致大量强劲的购买力，特别是异地的投资置业需求退出市场，许多高端楼盘面临“降价也没用”的尴尬局面，惟一的办法只能“等到2012再看”。