房价下行趋势模糊

　　有关房地产的那点事，并没有完全按照人们预想方向发展。

　　当大型房地产企业绿地集团将今年的经营目标定为2000亿元这一历史新高时；当房地产大佬潘石屹依然在为CBD投标失败愤愤不平时；房价下行趋势却愈发变得模糊。

　　事实上，这也说明我国的房地产市场并未出现拐点。在2011年的前六个月中，仍有相当数量房地产企业售出的总建筑面积及其平均价格都在稳步上扬。由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，排名第一的万科集团累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。在国家采取诸多收紧政策背景下，房企再次给出一份令自己满意的答卷，同时也再次证明房地产调控效果尚不理想。

　　让住房市场价格回到一个正常合理水平的目标尚未达到，那么调控就会继续。7月12日举行的国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。此前，部分二三线城市房价涨幅已经超过一线房地产热点城市。

　　有人认为，作为调控杀手锏的限购令并未浇灭人们对房地产行业热情，而在限购令出现后，一些开发商将开发的目光放在70个大中城市之外的发展较快城市，让房地产之火由一线城市向二三线城市、由住宅向商业甚至工业地产迅速转移。

　　例如，东北地区的房地产开发长久以来并未引起人们的太多关注，但是，近两年房地产开发的速度之快令人瞠目。突出表现为，在东北地区的部分省市，万科、中海、保利、绿地等大型房地产开发商早已是攻城略地，二三线甚至四线城市已经成为房地产开发的主战场。

　　与一线城市比较的话，二三线城市开发成本相对便宜，同时，虽然目前这些地区房屋售价与一线城市动辄数万元的单价尚有一定距离，但是涨势迅猛，房地产开发尚有较大的利润空间可图。此外，大型开发商的圈地活动更让炒房客增添了炒作信心，这也使得大批新建住房的销售并不困难。

　　有人把近期一线城市房地产热归因于一线城市的限购，不过从另一方面来看，在一线城市，房地产行业竞争激烈已进入白热化阶段，土地价格过高致使开发企业成本较大，房价进一步提升空间有限等原因，已经使房地产开发企业有向二三线城市转移的打算，限购令的出现也只是加速了这一过程。

　　不可否认，眼下城市边缘地区的房价已经降温，并开始刺激购房需求。只是如今被激起的购房需求将更加难于调控，这是因为在调控新政实施多月的背景下，投机性购房需求已经被逐渐挤出，刚性需求成为主力，对于基本居住需求的渴望将使得房地产市场的销售行情不会过于惨淡。同时，我们也应该看到另一股力量，现存大量住房有相当部分破旧不堪，很多人都想搬到一个更好的地方居住，因此改善性需求在时下的表现也十分抢眼。同时，由于新增房源多位于交通、医疗、教育等配套资源尚不完善的城市边缘地区，也使得部分首次置业的刚需购买者在短时间内又再次回流到城市核心区域，二次换房也带来房地产市场的繁荣。

　　虽然各地政府已在给开发商施加压力，促使他们尽快建造和销售房屋，同时，银行也进一步收紧房地产开发贷款，迫使他们主动降低房价，但是我们看到的是房地产开发企业面对这些情况依然游刃有余，大多数房地产企业首先集中销售城市边缘地带楼盘，并加大优惠力度，拉低整体住房均价，以此避免更为严厉的调控措施；其次，对于城市核心区域住宅开发则大多采取高端项目定位策略。郊区楼盘卖“量”与城市楼盘卖“价”相结合使得房地产开发企业仍“生机勃勃”。

　　对于眼下的购房者来说，能否盼到可承受的房价，不在于其他潜在的购房者的出现，更在于房地产开发企业以及其背后相关部门是否真的愿意放手。