城镇可支配收入增长速度应与居民住房支付能力相适应

　　来自陕西榆林房地产市场的调查

　　进入2011年，在限购、限价和多次加息的情况下，全国房市普遍低迷。但陕西省榆林市房市却在6月下旬异常火暴。对此，笔者实地走访了有代表性的房屋中介机构、开发商和众多购房者。

　　一、房价控制目标难实现。一份由住房和城乡建设部牵头完成的调研报告显示，榆林的投资渠道相对单一，除在能源领域进一步投资外，其他资金多投资在房地产领域。随着榆林能源产业的发展，全国房市的繁荣，区县人口的涌入，近年来，炒房已成了榆林许多人投资和致富的重要渠道。比如，榆林市东沙原来由于交通不便，楼盘开发较少，多为平房区。随着市、区两级经济适用房的建设和道路改造，东沙房价有所上升，但在2008年和2009年仍在每平方米3000元左右徘徊。然而，榆林最大的一家房地产企业在东沙开发楼盘却改变了这一现状。该企业早期由于重视质量，在榆林房产市场上赢得了较好的声誉。2010年，该企业在东沙建的楼盘开盘时将均价提到每平方米4800元。2011年6月，该企业又在离老城区10公里处的南郊开发楼盘，并将均价提高到每平方米6200元。其他开发商则跟风涨价，7月上旬，东沙的楼盘均价已达每平方米6500元，新开盘的楼盘均价每平方米高达7100元，开发区楼盘的均价也达每平方米8000元，榆林中学附近的楼盘更高达每平方米1万元左右。就连较偏僻的北郊一个楼盘的转让费在一周内都上涨到每套房10万元。6月17日，榆林市政府下发文件称：“根据2011年全市经济发展目标、城镇人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，2011年新建商品住房价格年度增幅要控制在12%以内。”而在一线城市实行限购令后，大量资金的“返乡潮”正考验着政府的调控目标。近日，一家房屋中介机构的经理直言：“房价是市场的事，跟政府没关系，现在不投资房市，还投资啥？上有政策，下有对策，限了价咱就内部卖，今年房价只会涨，早买早赚钱。”

　　二、畸形发展的二手房市场。与相邻的内蒙古鄂尔多斯市几乎没有二手房市场大不一样，自2011年以来，榆林二手房市场呈畸形发展态势。据统计，2010年榆林房屋中介机构有50余家，2011年6月已有100多家。2010年前，房屋中介机构主要推荐新楼盘，2011年就只推荐二手房了，市场上到处可见未开盘和刚开盘的新房转让、购房指标转让。2010年末至2011年上半年，由于市场整顿，许多项目因为手续不全被停工，市场上几乎无新楼盘。从2011年6月下旬起，逐渐有几个新楼盘入市。但让刚性需求者大跌眼镜的是，大家总被告知楼盘早已售完。一位房地产行业的资深人士说：“整个榆林现在都是这样，房子都在炒房者手中，谁买到一手房肯定赚。”

　　三、内幕消息满天飞。在榆林城市规划出台前，就有人以某区域将进行交通改造、某地将建商业街、某重点中学将搬迁等理由在房市上炒作。由此，这些区域的房价应声而涨。榆林的大规模扩展规划制定得较晚，平房区多，交通和其他公共设施较为落后。然而，平房区并非贫民窟。一套老旧平房与同地段面积相等的单元楼价格相等，原因是政府拆迁时会换来至少两套楼房。于是，榆林的房价一般不因房龄长而跌价，反而水涨船高。小产权房将由政府购回、老房交易税低等内幕消息的相继传出，使刚性需求者总是在恐慌中买房。

　　四、常住人口主要集中在老城区。随着城市发展和市政府迁往西沙，西沙的居民人数急剧增加。同时，随着省级重点中学——榆林中学、市委迁往开发区，开发区的楼盘如雨后春笋般涌现，房价也节节攀升。在这一过程中，榆林原住户一般都通过分配、安置等方式拥有了两三套住房。现在，榆林买房的主力已非本地市民。据称，仅佳县人在榆阳区的常住人口就有10万多。一家房屋中介机构的负责人说，从去年到今年，在榆林买房的人有80%是佳县人。佳县虽为贫困县，但民间融资却相当活跃。据调查，佳县的民间融资大多投资在榆林房地产市场上，出现了一村几十户一起买房的现象，村里负债几十万元的家庭比比皆是。

　　榆林总人口有350万左右。2009年底，榆林榆阳区城区面积扩大到52平方公里，城镇化率达到40.5%。榆阳区的城市建设以政府规划、民间开发为主，在新区与老城区接合处，土地广阔，布局均匀。近期，榆林楼盘均价和涨幅均已超过省会西安。笔者认为，与城镇人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力相适应的房地产开发才是可持续发展之道。如果竭泽而渔，必将加速房地产市场泡沫的破裂。