城市综合体热潮背后暗疾缠身
一个城市综合体的成败所代表的不只是一个项目的成败，城市综合体是拉动区域经济的引擎，影响着城市的未来。开发商和投资者不应透支自己的财富，更不可透支城市的未来。在这个城市综合体建设热潮涌动的时期，正视和思考城市综合体成长过程中出现的种种问题和存在的误区至关重要。 城市综合体开发并非无往不利 几乎每个城市都有失败的城市综合体案例，并非挤上城市综合体开发这趟列车就驶向了富贵扬名的康庄大道。 城市综合体是城市发展的高级产物，它因为规模之大、影响力之广被称为城中之城，它凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。不仅北京、上海、深圳的城市综合体建设一路高歌猛进，成都、厦门、无锡、济南等二三线城市也纷纷加入了城市综合体建设行列。据报道，目前成都已建和在建的城市综合体达80多座，济南市市长也于今年年初表示，济南16个城市综合体将拉开城市发展新框架。另外据统计，未来5年内，无锡已建、拟建和在建的城市综合体项目至少在50个左右。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构也声称将持续重点关注城市综合体的开发，并加大投资力度。不容否认，中国的城市综合体建设经过近10年的探索实践已经取得了不小的成绩，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳华润万象城、上海恒隆广场等城市综合体已经成为一张张耀眼的城市名片，它们在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。 当越来越多的城市综合体大获成功后，很多开发商却在城市综合体的建设上遭遇惨重损失。东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall（购物中心），但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等各种问题，甚至在其营业两年多后，实际开业率却不到一半。由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。此类失败的例子屡见不鲜，湖南福中福·国际城、北京首都时代广场等都是典型的代表。这些失败的案例都暴露了中国城市综合体建设中盲目开发、过度乐观、资本稀缺、非理性规划、运营能力欠缺等问题，这些问题开始困扰开发商及投资者们，导致几乎每个城市都有失败的城市综合体案例，对当地商业和城市的可持续发展产生了不良的影响。 城市综合体建设问题频出 现在中国的城市综合体开发，有一些积弊和误区不容忽视，这也是我们看到很多城市综合体荒废成为烂尾楼，或者建成后冷冷清清，无法带来预期效应的重要起因。 首先是很多开发商在资金实力、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等方面都没有明显竞争优势的情况下一哄而上，在一些并不具体必要条件的区域盲目开发城市综合体项目，建成后才发现和当地经济基础不吻合，无法吸引足够的消费者，结果出现很多城市综合体造得恢弘大气却无人光顾的现象。实际上城市综合体这个领域进入的门槛是很高的，城市综合体要在一定的条件下才能生存，它对所在城市的人均消费能力、交通、人口规模等都要求很高。业内人士指出，当一座城市的人均GDP（国内生产总值）达到4000美元，就具备了起步发展城市综合体的基础，达到5000美元至8000美元的时候，就具备建设城市综合体的条件。所以对于城市综合体的开发要慎重，地产商应当结合当地的实际情况，对人口规模、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等进行深入专业的市场调研，同时充分考虑自身状况，包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等方面后再决定要不要开展项目，不可盲目立项。 另外一个问题是很多地产商一味追求大规划、大格局、高品位，前期定位策划不准确。基于政府的要求和自己的愿景，现在很多地产商对自己所开发城市综合体的定位都是高端或中高端，如上面提到的华南Mall，一些开发商认为只有“Mall”模式才能体现出自身的实力。结果就会出现在一个二、三线城市里看到几个大型城市综合体项目同时启动的现象，甚至一些经济发展欠发达的县级区域也开发斥资巨大的大型城市综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。而超过自己实力和当地消费承载水平的高端定位往往会导致在后期的经营中面临很多的困境，再重新调整代价就会很大。前期的定位策划是非常关键的，需要有客观理性的考量。 |
