投资10年回报未见 商住楼投资存风险

　　亦商亦住，不受限购，“商住楼”成为今年各地楼市交易、涨价的明星。不过，相当规模的商住楼是以商业名义包装销售的住宅，因而备受争议，引来地方政府的关注和整顿。

　　尽管商住楼在省城的市场份额不多，但省城举办的各类集聚了一线城市、旅游盛地项目的房产交易会上，不乏商住楼的身影，看好商住楼的山西投资客不在少数。而在多数城市尚未对商住楼项目叫停的情况下，商住楼真如开发商所说的“潜力无限、风险最低”吗？

　　6月13日，记者走访了省城多家知名房产经纪公司。据了解，省内部分投资者对商住楼的认识有限，省城及省外的优质商住楼项目稀缺，投资失误的案例屡见不鲜。

　　投资故事

　　投资10年 至今未见回报

　　“按照售楼处的承诺，整个片区将依托该项目，成为区域内的热点商圈。可现在，没有收益，好多业主都想退房。”2002年在省城城北购买了一套酒店式公寓的杨女士至今未收到任何投资回报。

　　这个在省城销售了已近10年的项目，目前仍有尾房可售。该项目的早期广告宣称，2003年项目建成交房后，底商将云集国内外知名零售店、百货店、餐饮公司、银行、证券公司营业部，写字楼会有大型房企、焦企进驻，区域优势不言而喻。

　　但时至今日，项目销售与同城其它项目相比，显然逊色不少。雇用的数家营销公司，不断把项目重新定位、包装推向市场。住宅、酒店公寓、写字楼，项目定位来回折腾的背后显露出开发商运营、捕捉市场的能力非常有限。

　　杨女士仅是众多被套客户其中之一。这10年间，杨女士投资的另一临街商铺项目已稳稳地拿回五年租金。

　　曾在该项目做过案场销售的马先生称，该项目销售定位不准确、容积率密度大、功能划分不科学、开发商经营缺乏思路等诸多原因导致项目失败。这也给投资者带来警示：购买商住楼之前对项目的优势评估、开发商运营实力考察、政策市场环境的把握缺一不可。

　　关键词点击

　　1 项目优势评估很关键

　　市场调查：

　　从2005年开始，国内商住楼开发的领军企业中国SOHO集团董事长潘石屹频频带旗下项目来省城推广，并获得不俗的销售业绩。北京、海南、山东等地的商住楼项目在媒体频繁揭露“煤老板出手阔绰”等信息的影响下，热衷参加省城一年两度的“北京及海滨城市精品楼盘推介会”。

　　省城房地产业业界人士李先生告诉记者，他有一位写字楼客户，2008年花近400万元在北京购买了六套商住小户型，至今该项目的商圈、人气还很弱，租房客寥寥无几，出租行情是有价无市。即使按预期租价出租了房子，收回成本需要60年。“投资异地商住楼，必须对项目优势有全面了解，仅听售楼人员一面之词，很容易被套。”据业内人士张治波先生介绍，异地商住楼项目的品质、区域优势差别过大，部分项目在当地居民眼中，区域优势体现不足、认可度较差，才辗转来到太原推广。购房者在实地探访的机会少，了解项目优势的渠道有限，容易冲动，造成投资失误。

　　业界提醒：

　　李先生提醒商住楼投资者，要想保证商住楼项目有固定的租房客源，首先项目所在的城市或区域内有大批白领。这类人不需要在家中做饭、做家务。空间不大、离市区或工作地较近、既能办公又便居住的商住楼，正是这类人需要的房子。

　　另外，有大批中小商务公司和办事处，良好的旅游环境，也给商住楼带来生机。所以商住楼的位置一定得在商圈密集、商业氛围浓厚的城市中心，或者是人流密集的旅游盛地。否则，投资者只有被套的结局。

　　避险方法：商住投资者购买前最好邀请专业人士对投资项目进行一次全方位的价值和潜力评估。

　　2 房企运营实力决定投资成败

　　市场调查：

　　商住楼在省城出现已有时日，但至今管理到位、物业服务周到的商住楼项目却是凤毛麟角。以梅园百盛、鼎元时代为代表的商住项目，要么变为纯粹的住宅，要么成为纯写字间，完全抛弃了最初既住又商的定位功能。

　　省城所有销售的商住房都是毛坯房，需要业主自掏腰包装修，没有统一的装修风格和运营管理，省城的商住楼仅在建筑形态上是商住，但本质却和普通住宅一样，需要业主自己运营出租。商住楼面积窄小、不便生活的户型设计，使其成为市场鸡肋。

　　业界提醒：

　　业界人士张治波先生称，商住项目在选址合适的基础上，必须有强大的管理团队和优质物业服务才能在同类型项目中脱颖而出，受到租客的欢迎。省城以往在售的商住楼项目，只注重销售，而忽略了后期管理和物业服务。

　　投资商住楼的客户，必须了解房子的产权是否为商业办公性。如果是商住楼，其未来短期内的买卖交易不具优势，较适合通过出租获取回报的长线投资。所以投资人一定对开发商的运营实力和管理能力有事先了解。此类项目有了良好的管理，优质的物业，才能吸引租客，给投资者以回报。

　　避险方法：建议商住楼项目投资者不要轻信开发商承诺的出租回报率，事先了解开发商开发商住楼的经验，有无成功项目。同时，了解开发商能否持续保持项目运营和物业品质。

　　3 政策打压 或是投资新疑点

　　市场调查：

　　5月16日，北京市住房和城乡建设委员会会同市发改委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施，并严禁“商改住”等违规行为。

　　该通知一出台，不仅是北京当地，上海、天津等地的商住楼也出现“绝版”热销高潮。在省城太原，长风西街、和平南路、小店区的多个商住楼项目，也纷纷大肆宣传商住楼不受限购的优势。

　　记者在采访中，多位业界人士称商品房的管理日后会更加严厉，开发商过分强调“不限购”的优势，很可能会招来政府的关注监控。投资商住楼的风险仍然很大。

　　业界提醒：

　　“北京政府之所以打压商住楼项目，是因为商住楼项目以商业房报建销售，实则却经常变更规划，以住宅销售，绕过限购政策的空子。”山西安家房地产公司的总经理康敏称，商住楼项目产权性质以商业为主，产权年限比住宅少；且其物业费比普通住宅项目高出不少，相较普通住宅，商住楼项目有居住功能差、后续成本过高、得房率低等一系列问题，因此商住楼用以自住并不合算，更适合投资。

　　同时，商住项目的置业门槛也比普通住宅来得要高，基本首付费占总价的50%，而贷款期限最长则不得超过10年。同时，商住房的水电价和物业等费用，是按照商业标准收取，商用水电价格是民用的两倍，即便开发商口头承诺会改成民用水电，一般也不肯落实在合同上。

　　商住楼在转让时按商业地产交税，这当中有两个较高的税种，一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%-60%征税；另一个税种是个人所得税，按物业出让后个人所得额的20%征收。如同商铺一样，商圈没有运作起来，商住楼不但转让的成本高，也很难脱手。

　　在楼市调控政策的针对性越来越强的情形下，投资商住楼项目的风险也会相应提高。

　　避险方法：了解清楚日后的物业成本、交易成本及政策变化，推算出自己的养房承受力，决定买还是不买。