国家发改委拟对商品住房实施反暴利规定

　　房价调控形势严峻

　　近日，国家统计局发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，近期房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明部分城市房价过高、过快上涨的势头没有得到遏制。

　　无独有偶。5月3日，中国指数研究院发布的《中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示， 2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8773元，较3月上涨0.40%。其中77个城市价格环比上涨，1个城市与3月持平，22个城市环比下跌，涨跌幅在1%以内的城市共有84个。

　　房价与百姓预期有距离

　　4月下旬，中央派往各地的8个楼市调控督查组全部返京。督查组对16个省、区、市贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。在督查过程中，发现了不少突出问题。很多地方不愿意对楼市动真格，有些地方负责人向督查组强调当地房价不高，并要求在调控中实行分类指导。分类指导是历次楼市调控中常见的说法，不少地方政府要求在政策执行中，考虑当地的实际情况 ，适当减小执行力度。

　　事实上，在“新国八条”出台至今，很多地方已出现放松执行的现象。其中，多数城市在确定房价控制目标时，都与GDP增速挂钩，其目标定位在10%左右，这甚至大于去年全国70个大中城市房价9.9%的平均涨幅。

　　督查人员表示，与周边的大城市相比，不少三四线城市的房价并不高，但近年来房价增速过快，个别城市的涨幅甚至超过周边的热点城市。如不控制，将重走一线城市房价飙升的老路。

　　在历次房地产调控中，政策执行打擦边球的现象并不少见，在很大程度上削弱了政策执行效果。专家认为，在分税制改革的背景下，地方财政对土地愈加依赖，地方政府愈缺乏调控楼市的动力。即使在楼市调控的大背景下，仍有很多城市打着旧城改造名义进行大拆大建，这是推高土地一级开发成本和房价的主要原因。

　　国家发改委副主任穆虹在房地产督查中表示，房地产调控任务很艰巨，但是中央态度十分坚定，地方政府不要抱任何幻想，应该坚决落实中央房地产调控政策。

　　发改委拟实施反暴利法

　　近日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利法，使商品房价格能够保持在合理水平上。《商品房销售明码标价规定》已于5月1日起实施。许昆林表示，在规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。

　　1995年，我国曾颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　许昆林说：“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”许昆林称，《商品房销售明码标价规定》的出台，是为了加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，以维护房地产市场的正常秩序，保护消费者合法权益。

　　许昆林还透露，《商品房销售明码标价规定》实施后，国家发改委直接组成检查组，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查。重点查处经营者销售商品房不明码标价、不一套一标、不按照申报价格明码标价、不按规定内容明码标价和公示相关收费的行为，在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用的行为，以及利用虚假的或者使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈等违法行为。

　　“上有政策，下有对策”，针对房地产开发商可能会通过提高申报价格的方式，规避《商品房销售明码标价规定》。许昆林说：“我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。”他透露，在规定实施之后，包括实施反暴利法规定在内的一系列规范房地产行业价格行为的政策措施将陆续出台。

　　他强调，商品住房的价格直接关系民生，政府一定会坚定不移地搞好房地产市场调控，支持居民合理住房消费。

　　专家称反暴利亟待破题

　　商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育称，除了增加安居房之类的保障性住房供给外，用反暴利法规约束房地产市场是行之有效的做法。

　　他表示，中国房地产市场的暴利众所周知，即使在次贷危机爆发前世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。“中国房地产开发行业更是暴利惊人，在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。”梅新育说。

　　由于中国房地产企业信息不透明，对外宣称的利润数据失实。梅新育曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，其销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。

　　梅新育指出，房地产企业普遍存在的涉税问题进一步提高了其实际利润率。在2004年度中国纳税500强企业排行榜上，前300名内竟然没有一家房地产企业。在2005年度的该榜单上，也仅有两家地产企业上榜。

　　“2008年陡然升级的全球金融经济危机虽然让中国房地产市场一度降温，但超大力度的反危机措施很快就使中国房地产市场再度急剧升温。结果是，现在中国房地产市场暴利问题比以前有过之而无不及。”梅新育说，“这些风险包括房地产泡沫绑架银行，房地产企业规避宏观调控而大量借用外债等。”

　　“中国房地产利益集团习惯了暴利，不会轻易接受约束。”梅新育说，“要在房地产行业反暴利，还必须克服利益集团的阻力，把惩处措施落到实处。”

　　终结房地产暴利

　　发改委考虑在商品房领域实施反暴利法的规定，与国务院提出的楼市调控“方向不动摇、力度不放松”形成呼应，表明当局惩治地产乱象、严控房价涨幅之决心。

　　一边是“收入增长赶不上房价飞涨”，想当“房奴”却付不了首付的消费者；一边是捂盘惜售、随意涨价、大肆敛财的地产开发商，房地产业已成为中国社会主要矛盾聚集地之一。

　　为遏制房价过快上涨，中国政府推出了一系列严厉的房地产调控措施，迄今已一年有余。从增加土地供应，到收缩银根，再到出台“限购令”等，政策层层加码，但效果并不理想。截至目前，房价并未如民众所愿出现普降，部分城市的房价涨幅依然较大。与此同时，今年以来，中国通胀形势进一步加剧，3月CPI同比涨幅达5.4%，民众荷包缩水，生活受到影响。一路走高的房价对通胀起到了推波助澜的作用。在此形势下，政府实施针对商品房价格的反暴利规定就更有其现实意义。

　　在房地产行业反暴利并非中国独创。德国在各地成立了房地产公共评估委员会，负责为不同地段、不同类型的住房制订详细的基准价格。这类指导价具有法律效力，所有的房地产交易都有义务参照执行。以此价格为基础，在合理范围内波动的房价被视为合理房价。如果房价超过合理房价的20%，地产商将面临最高5万欧元的罚款；如果超过50%，则会被视为房价暴利，违法者将受到更高罚款，甚至被追究刑事责任。

　　当前，我国在加大保障性住房供应、解决中低收入者住房难问题的同时，让反暴利法的利剑斩向乱象丛生的商品房市场，使房价回归到大众承受的合理水平。那么，中国离“居者有其屋”的梦想将更近一步。