房地产2011年洗牌记

　　清科研究中心近日发布的《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示，2011年第一季度，中国的并购市场呈现了爆发式增长，并购案例数和并购金额均创下单季度历史新高。其中房地产行业并购成为诸多行业的第一位，共完成32起并购案例，占比14.1%。

　　无独有偶。央行4月28日发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产开发贷款开始回落。报告指出，一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点。

　　“在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大洗牌加速，房地产并购市场态势火爆。”清科研究中心相关分析师认为，本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。

　　并购市场房地产最活跃

　　根据报告，在清科研究中心研究范围内，一季度中国并购市场共完成并购案例227起，同比增长48.4%，环比增长22.0%；披露金额的202起案例并购总额达141.52亿美元，与去年同期的并购金额53.91亿美元相比增长高达162.5%；与上季度并购金额126.44亿美元相比增长11.9%。

　　从并购案例数来看，房地产行业的并购活动最为活跃，共完成32起并购案例，占比14.1%；仅1至2月就达22起，超过2009年全年的并购案例数；并购金额超过75亿元，将近去年全年并购总额的一半，其中主要是房地产开发经营企业的并购交易。

　　巧合的是，世联监测数据亦显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，比上季度减少2起；但并购总额明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。

　　业界人士分析，当前促成房地产业洗牌重组有一个重要推力，就是房企资金状况分化严重。一线城市商品住宅的成交量持续低迷造成不少小型开发商资金饥渴。在成交不容乐观的大背景下，随着信贷收紧以及融资成本的增加，开发商依靠高资金杠杆滚动开发的模式将难以持续，负债率高、经营较差的开发商资金链风险暴露无疑，将为房地产业并购继续推波助澜。

　　“鉴于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要，我们可以预期未来行业并购将进一步加速。”世联地产首席分析师王海斌认为，考虑到目前高通胀的局面，短期内货币政策很难放松，如果二季度成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻考验，尤其是对于一些城市布局少的中小开发商来讲，将存在较大的降价促销压力。

　　高通智库总经理张宏分析认为，从当前看，房地产行业的并购主要集中在以下领域：品牌房企针对中小房企的住宅项目并购或是企业整体收购；外资针对一二三线城市的商业地产收购；央企退出房地产领域引发的资产转让；传统零售企业对商业地产资产的收购；垄断国有企业在资产沉淀方面的需求。

　　中小房企融资难度高

　　行业调控往往是行业洗牌的契机。2011年的调控，其力度和范围将远超2010年。房地产调控从经济问题上升为民生问题和政治问题，中央政府大有不达目的誓不罢休的架势。诸多业内人士认为，行业集中度不足5%的房地产行业一场并购浪潮已经兴起。

　　“从历史来看，2008年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张。”王海斌向南都记者表示，从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。

　　事实上，除去销售回款，银行信贷与资本市场融资是房企的主要融资渠道。但是，在总体信贷规模收缩以及房地产市场风险显现的趋势下，商业银行对于房地产行业的贷款已经趋于谨慎。另外，当前房企在资本市场的IPO、增发、配股也被严格限制。

　　另一方面，商业银行房地产贷款的规模在收缩，且连续的加息令贷款成本增高；限购令等调控措施让售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格，利率也飙升到15%以上，房企的融资几乎四面楚歌。

　　而由于银行普遍将资源倾斜给大型主流开发商，一些中小开发商开始感觉资金链紧张。有分析指出，目前中小型房企尝试的民间融资，融资成本高达30%。中小房地产企业的融资难度和成本高企，将推动行业并购取得实质性进展。业内人士预计，针对这些中小房企的兼并收购将会越来越多。这对中海、万科、恒大、SO H O中国等持有充裕现金流以及品牌溢价的房企而言，无疑是拓展市场版图的大好机会。

　　“由于市场成交量持续下跌，银行对开发商的贷款收紧，令开发商负债率高企，很多开发商倾向转让手中项目。”SO H O中国董事长潘石屹日前接受媒体采访时表示，目前房地产调控令并购机会大大增加，他透露，SO H O中国正在上海、北京积极寻求投资收购项目。

　　手握现金逐鹿天下

　　“2010年的通货膨胀处于较低的水平，政府没有面临来自通货膨胀的巨大压力。但到2011年3月份，CPI已经到达了5.4%的高位，创下了32个月以来的新高，存款准备金率仅年内已经四次上调，到达了20.5%的历史最高水平，1到3年期商业银行自营性个人住房贷款利率高达5.76%。面对高企的通货膨胀压力，政府还有可能出台更为严厉的货币紧缩政策，房地产市场的金融环境已不再宽松。”世联地产最新报告如此分析。

　　事实上，3月CPI创新高、通胀压力严峻之下，继续提高存贷款准备金率与加息在可期之中，房地产行业面临着进一步从紧的货币环境。而销售回款方面，在限购、限贷影响下，楼市并未出现往年的“金三银四”，一线城市成交量维持在低位，上市房企一季度财报显示，销售回款普遍呈逐月回落态势。而负债率方面，金地集团的2010年年报显示，公司的资产负债率达到71.153%；而荣盛发展的资产负债率达到了74.983%。

　　时势造英雄。对于融资无门，或者因融资背上沉重债务包袱的弱势房地产企业，被并购或许是避免清算的最好选择。同样，对于快速开发与销售，走行业专业化、产业化的道路的大型房企而言，充裕的现金流则是逐鹿天下的资本。

　　“公司目前有200亿元现金，现金流稳定。”恒大总裁夏海钧日前在一季度业绩发布会上谈及恒大资金状况时坦言“不差钱”，“资金周转快、利息成本就低，这也是降低成本的有效手段，从而使资金资本的回报增加，别的企业可能需要两年，我们就需要一年，因此是不同的。”在一季度政策调控不断的弱市下，2011年首季度有6家超大型企业销售过百亿，进一步稳固了行业领先的地位，并继续拉大同其他房企的差距。据2011年一季度已披露的业绩，万科集团以355.1亿的销售业绩赫然位居首位，同比增135.3%，恒大地产2011年一季度实现了量的飞跃，囊入198亿元，较去年同期增长135.9%，增长势头迅猛。