租赁型保障房遭银行泼冷水

　　还贷能力备受质疑

　　银行、房企一起钻概念的空子，大投经适房和两限房，而真正的保障房——公租房、廉租房仍少有问津

　　从观望到争抢，银行资金对保障房建设的态度忽然大转变。

　　据银行业内知情人士透露，今年3月间，湖南省住建厅曾多次召集监管部门及各家银行召开碰头会，讨论保障性住房融资方案，但都没有结果。对盈利模式并不清晰的保障房投资，银行资金驻足观望。

　　但这样的情况没有持续多久，各地开始纷纷传来大上保障房项目的消息，银行资金和地产开发商的热情似乎一下子被点燃了。

　　根据住房和城乡建设部(下称住建部)披露的情况，今年1000万套保障房的目标被分解为400万套棚户区改造、200万套经济适用房、160万套廉租房和220万套公租房。但这几类“保障房”内涵却很不一样。资金首先涌向了回笼资金较快的经济适用房和两限房(即限房价、限套型普通商品住房)，且都打着保障房的旗号。

　　4月中旬，银监会发文，要求新增平台贷款仅能投放在保障性住房建设领域，即公租房、廉租房与棚户区改造，前提是这些项目被证明有偿还能力。

　　银监会政策法规司有关人士告诉财新《新世纪》记者，此次发文为保障房融资开一个口子，但他同时强调， 目前受到追捧的经济适用房和两限商品房，并不属于监管部门定义的“保障房”。

　　然而，公租房、廉租房、棚户区改造恰恰很难被证明“有偿还能力”，由于期限至少长达20年以上，且回款困难、相应制度缺失，“银行还是不知道应该如何介入”。

　　银、企动力何来

　　华生汉口城市广场项目，号称武汉市规模最大的保障房项目。财新《新世纪》记者实地采访获知，该项目建筑总面积为300万平方米，一期建筑面积约为87万平方米，其中包括配套公共建设设施面积为5万平方米，总投资为23亿元，当地建行、农行、国开行分别发放贷款4亿元、6亿元、10亿元。该项目属于在建工程抵押贷款，期限三年，均按照基准利率定价。

　　一期项目共有1万多套房，户型面积有三居一厅80多平方米和二居一厅70多平方米，即将于2011年7月竣工，为5841户中低收入居民解决住房问题。项目建设包括小高层、高层、商铺、幼儿园和小学等建筑。

　　财新《新世纪》记者了解到，这一项目其实属于拆迁还建房，比照经济适用房的建设标准和土地规划政策，土地由政府划拨，其中配建少部分廉租房。由于该项目已有定向销售计划即原拆迁户，商业银行并不担心还款。拆迁户回购价是2980元/平方米。同一区域开发的另一商品房楼盘售价达7000元-8000元/平方米。

　　“没有任何风险，我们是用地方财政给拆迁户的全部补偿作为抵押，我们测算，回购房屋的现金流已达12亿元，所以没有风险。”一位农行湖北分行人士介绍说。农行为该项目共提供了二期12亿元的贷款。

　　该项目的开发商是一家民企湖北华生房地产开发公司，该公司婉拒了记者的采访要求。

　　经济适用房和两限商品房目前采用“代建制”，即资金由政府投入，开发商只输出技术与管理，并收取2%的管理费用。按照地方建委有关文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%，加上2%的管理费。代建的开发商一般至少可以拿到5%的利润。虽然利润菲薄，但意味着开发商毫无风险。

　　“在市场不明确情况下，开发商至少有一笔保底收入。这是目前宏观环境下其可持续经营的一个战略。”国开行湖北分行信贷二处处长曾宪林对财新《新世纪》记者说。

　　有关项目建成后由政府回购没有销售风险、建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款、部分项目甚至可以通过流动性贷款来启动。对于开发商而言，其实际投入的资金已接近于零。

　　一位地产资深人士表示，如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润率可以放大到30%-50%。如上海一家以保障房开发为主业的房企，其保障房比重达到70%-80%，而2009年度的利润率为23.42%。

　　一位国开行上海分行人士介绍，划拨土地建经适房，土地转让税不需要企业交，动迁成本也纳入经适房的总成本，“国有土地使用权证也无需担心，只是在表上标明土地取得方式是国有土地性质，或者使用权是行政划拨，后续手续包括产权证一样可办。”

　　承建保障房之后，开发商还可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在附加利润可观。“企业承担一些社会责任，其实可以获得更多的社会资源。”曾宪林表示。信贷紧缩的当下，对于销售回款乏力、现金流紧张的开发商，这笔买卖十分划算。

　　据财新《新世纪》记者在武汉采访中了解，华生汉口城市广场项目的土地是政府划拨，开发商没有土地成本；当地经济适用房的建设成本在2400元至2500元/平方米，武汉华生城市广场中拆迁户的回购房价是2980元/平方米，加上一层、二层的商铺可以出售，开发商的利润保守估计应在10%以上。