旅游地产的三大瓶颈

　　在宏观调控的洗牌下，旅游地产一跃成为中坤继黄怒波之后的又一个标签。

　　“房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。”4月25日，中坤集团副总裁、董事长助理谢勇在接受《中国建设报·中国住房》专访时如是表示。与国内大多开发模式不同的是，中坤在旅游地产领域始终坚持持有经营，并试图将文化、产业与地产实现嫁接。

　　随着针对住宅市场的调控逐步深入，各大房企纷纷向持有型物业转型，这也让早在2005年实施旅游地产全国布局的中坤声名大噪。然而谢勇提出，旅游地产的门槛较高，目前在国内尚属新兴产业，在企业运营能力、资金流转模式以及人才储备上都面临着较大的瓶颈。

　　复合型地产开发是趋势

　　中国住房：旅游地产正在获得业界的追捧，你对这一产业的发展前景如何判断？

　　谢勇：房地产业从住宅开发向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式转型已是大势所趋。

　　首先是宏观背景。随着我国城市化的加快，中产阶级迅速扩大。人均可支配收入在2000~4000美元时，消费方式就将从物质消费向精神消费倾斜，人们对精神、文化、旅游、度假等方面的需求会越来越高。而2010年，我国城镇人均可支配收入近3000美元。

　　其次是政策背景。中央为了保障民生，从土地、金融、税收等方面对住宅市场进行了严厉的调控，住宅开发市场的竞争越来越激烈，加上保障房的大量建设，房地产企业不得不从以往的开发模式中跳出来。房地产企业必须利用自身的规模和资产优势，进行跨界和复合发展，从而避开一些社会矛盾，挖掘新的行业增长点。

　　中国住房：但是目前国内并没有摸索出一套具有普适性的旅游地产开发模式，业界比较典型的还有华侨城模式，中坤模式与其有什么区别？

　　谢勇：华侨城是以人造主题乐园为前提，配套进行住宅、公寓、写字楼的开发，属于营造特殊环境来发展旅游地产项目。不同于华侨城，中坤是先有旅游度假资源。我们在全国选择一些古村落等具有文化气息的风景区进行改造、营销，先创造大量的客流，然后利用景区再逐步增加旅游配套设施，包括开发一些休闲、娱乐、度假的场所。也就是说，我们先发掘市场，有了消费者的保证后，再陆续开发相关的配套产品。

　　中坤的模式好处在于风险小，但是前期投入较大，一般只能采用阶段式的逐步开发。所以你会看到，虽然中坤在很多年前就开始做旅游地产了，但是直到近几年才在市面上露出头角，这和我们的开发模式有关。

　　中国住房：相较于住宅开发，发展旅游地产有哪些特点？

　　谢勇：首先是收入来源更多，它能够延长消费者的滞留时间，提高消费水平。而土地不仅可以获得持续的租金收益，长期增值能力也较大，抗风险能力较强。其次是运作方式比较复杂，前期投入资金较大，注定只能滚动开发。最后是开发门槛较高，企业不仅要具备雄厚的资金实力，而且要在前期的规划、招商和后期的运营方面具有较高的管理能力，资源整合能力和整体的把控能力要比较强。