房地产调控给房产商带来什么

　　在房地产市场调控持续升温的情况下，建不建保障房，是摆在众多房地产商面前的一个艰难选择。不过，此前的一则消息，引领着资本市场对于保障房概念的追捧。

　　2011年3月9日上午，中天城投与贵州省人民政府签订了一份保障性安居工程建设的框架协议，根据协议，公司将在贵州省人民政府的统一部署下，参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　众所周知，大规模建设保障房，将是“十二五”期间的重要任务，同时相关政策已经发生了转折性的变化。但是在建设资金、建设模式尚未清晰的情况下，参建保障房究竟能给房产商带来什么？是未来盈利能力的提升吗？

　　保障房的市场空间与盈利能力有多大，是市场关注的一个热点话题。相比商品房建设，保障房是否该有利润、有多大利润，一直备受争议。此前，已有不少房地产商在保障房建设上以亏损结局收场。如房地产龙头万科在3年前开发的一个名为万汇楼的廉租房就碰到了收益难题。曾经“坚信为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任”的万科，目前在这一项目上却需要50余年才能收回成本。对此，万科总裁郁亮感慨地说:“还没有找到靠保障房赚钱的方法。”

　　尽管如此，很多研究却认为，保障房的盈利并非不可实现。有分析表示，在大范围的限购政策严重抑制商品房需求的大背景下，保障房尽管利润不高但却有保障。据了解，限价房项目一般以市场化招标方式限房价竞地价，毛利率在10～15％之间；经济适用房和公租房项目利润率一般按照成本加成来确定，毛利率在5％～8％之间；公租房如果由开发商自行经营，则回报周期长，一般会采取商品房配建的方式建设，使开发商可通过商品房销售来弥补公租房利润的降低。此外，保障房小区中配建的配套商业可以按市场价出售，也提高了保障房项目的利润率。有券商研究员还以中天城投为例进行了测算，该研究认为，中天城投历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右，这20万套保障房开发在2011～2015年，可为公司带来16亿元净利润，平均每年增加0.35元的每股收益，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，收益更高。

　　在不确定的利润背后，房产商参与保障房建设还有更重要的其他“好处”，如政策优惠、土地优惠，以及信贷资金扶持等。面对不断升级的房地产调控政策，信贷规模收缩，存款准备金率上调以及自去年10月至今的四次加息，各房产商已经感到重重压力。 因此，能否借参与保障房建设的机会，缓解资金压力，也是不少房产商期望抓住的机会之一。目前政策向保障房倾斜，参建保障房项目可以让获得商品房项目的机会更多。中信建投的研究认为，在各地方政府保障房建设任务压力加大的背景下，为缓解资金压力，不少地方政府规定商品住宅项目需配建一定比例保障房的方式，这一做法有扩大之势，如果不参与保障房建设，就意味着开发商势必放弃上述项目，从而使可供选择的项目资源减少。国金证券认为，保障房利润率较低，为实现这一建设目标，政府可能会针对保障房建设的企业实施定向的政策松动，并且由于承担了一定社会职能，参建保障房建设的企业也会有更多获取商品房开发的机会。中金公司的研究认为，保障房项目资本金最低限仅为20%，同时因为是民生工程，贷款支持力度预计更大，参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境，以及未来有可能得到再融资支持。此外，保障房建设需要大量资金投入，开发商承担保障房建设为地方政府分忧，在再融资方面有可能享有优先权。由此来看，房产商可以在参建保障房上“大有可为”。