如何避免房地产调控的耐药性

　　房地产调控年年在调，像去年以来还加快了节奏，可楼市就像有了“耐药性”，一旦政策稍有放松，“病情”又会复发。市场为何总在调控中起起落落？这一轮调控之后，如何找准症结，避免市场反弹？

　　贾生华教授对“十二五”中国房地产业的发展比较乐观，他认为，目前被冰冻的需要依然存在。“现在购买的愿望、购买的能力都是有的，就是不许可，一旦冰冻有所回暖的话，需要会很快转化成需求。”

　　那么在需求解冻之时，如何避免市场的反弹？贾生华教授认为，应做一些发展模式的提升、转换和提高。“政府现在也在积极的想办法，我们注意到中央政府提出先限购、限贷，再积极设计房地产市场长期可持续发展的制度安排和模式。”贾生华教授认为调控根源还是土地制度。“要增加城市的土地供应节奏、规模，保证供应量，不能保底价。现在政府不到起拍价就流拍，要让政府不能流拍，必须把它抛出去，甚至要降到基准地价以下，这样供应量就上去了。”

　　对于未来的房地产市场，裴长洪教授总结了两句话，“中央政府的意图一要建立一个以政府为主的保障房体系，二是以市场为主的多层次的商品住房体系。这里面文章就多了，以市场为主，价格管不管？管不管需求，搞不搞限购？”

　　裴长洪教授用一个经典例子说明了调控有时也可以“不管”。1962年，经历三年困难时期国内物价上涨，市场只需要70亿的货币流通量，但实际发了130亿。虽然当时物价是政府严管的，但消化多出的60亿却用了一个“不管”的作法。“用外汇进口伊拉克蜜枣，进口高级糖果，自己也生产一点高级点心拿到市场去卖，价格不管制，随便买，一下子这些高级的‘奢侈品’就回笼了60亿人民币，价格就平稳下来。现在调价格的手段比那时多多了，存款准备金、利息，但这个故事给我们一个启示，就是你要管的时候不可能什么都管住，你只能管一块，放一块，才能真正管住。北京市为什么这次房价目标受到赞扬，因为说了一个稳中有降，其实北京要降的是跟老百姓直接相关的新建普通商品住宅，容积率1以上，面积140平方米以下。多层次的商品住宅体系里面，既包含了降和管，也包含了放，不能够只管不放，也不能只降不升。对价格我们要有个理性的认识，升与降都是要对应不同的利益主体，不能笼统化、一刀切。”

　　建议三：区分市场，别误伤刚性需求

　　这一轮的限贷、限购等调控手段在打压投资投机的同时，也误伤了一部分刚需和改善型需求。对此，刘洪玉教授建议，让房地产的投资市场和使用市场有比较明确的区分，别让调控影响居民正常的消费。“有人跟我说，银行向来是喜欢把钱投给资信等级比较高的阶层，所以买第二套房子的人，银行愿意借给他，因为风险小。而很多首次购房的，买小房子的人，往往很难得到金融支持。”对此，刘洪玉教授指出，在美国，一般讲房地产市场都是商业地产，住房又是另外一个领域的问题。如果我们的房地产市场和住房市场分开，该保障的或者是该支持的能做到位，会更利于市场的发展，促进百姓解决安居问题。